વર્તમાન સમયમાં દેશનાં મોટાં શહેરોના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં રિડેવલપમેન્ટ નામે મોટી ક્રાંતિ ચાલી રહી છે. આ તેજી કે બુલિશ માર્કેટ અર્થતંત્રને પણ નવું ઈંધણ પૂરું પાડશે

જયેશ ચિતાલિયા

મુંબઈ સહિતના દેશના ચોક્કસ મોટાં શહેરોમાં સૌથી વધુ ચર્ચામાં કોઈ શબ્દ હોય તો એ છે ‘રિડેવલપમેન્ટ’. દેશનાં અનેક મોટાં શહેરોમાં વધતી જતી વસ્તી સાથે મકાન-ઘરની માગ વધતી જતાં બિલ્ડર્સ-ડેવલપર્સ માટે નવી તકોનું નિર્માણ થયું છે, એટલું જ નહીં, આ સક્ટરમાં રોકાણ માટે પણ નવો માહોલ બન્યો છે, જેને લીધે વિદેશી ઇન્વેસ્ટર્સ તેમ જ ભારતીય કૉર્પોરેટ્સ રિયલ એસ્ટેટમાં ધ્યાન વધારી રહ્યા છે. 

લોઢા, હીરાનંદાની ઉપરાંત ગોદરેજ અને લાર્સન તો આ ક્ષેત્રમાં જૂના ખેલાડી રહ્યા છે એમાં હવે વેદાંતા ગ્રૂપ પણ તેમાં સક્રિય થયું છે. અહીં નોંધપાત્ર વાત  એ છે કે વ્યક્તિગત અને પેઢીગત બિલ્ડર્સને સ્થાને હવે આ સેક્ટરનું ઇન્સ્ટિટ્યૂલાઇઝેશન (સંસ્થાકીયકરણ) થઈ રહ્યું છે જેની વ્યાપક અને ગહન અસરો થશે એ નક્કી છે. ખાસ કરીને પારદર્શકતા અને કમ્પલાયન્સ (કાયદાનું પાલન)નું સ્તર સુધરતાં રોકાણનો માર્ગ તેમ જ આકર્ષણ વધુ વિસ્તરી શકે છે.

યુએસ-ઈરાન યુદ્ધના પરિણામે આપણા દેશના અર્થતંત્ર સહિત ઘણાં સેક્ટરે સહન કરવાનું આવ્યું, પરંતુ રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર એવું રહ્યું જેણે આ સમયમાં વિકાસ કર્યો, અનેક મકાનો અને શહેરોનાં સ્વરૂપ બદલાઈ રહ્યાં છે. ડિમાંડ અને ભાવના ટ્રેન્ડને ધ્યાનમાં રાખી આ ક્ષેત્રમાં વિદેશી તેમ જ સ્થાનિક રોકાણપ્રવાહ પણ વધતો રહ્યોે છે. આમ શા માટે અને કઈ રીતે સમજવું મહત્ત્વનું છે.

લક્ઝરી હાઉસિંગની ડિમાંડ

વાતનો આરંભ દેશની આર્થિક રાજધાની મુંબઈથી કરીએ. મુંબઈ રિડેવલપમેન્ટને મામલે હાલ નંબર વનના સ્થાને છે, જ્યાં હાલ હજારો હાઉસિંગ સોસાયટીઝના રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજક્ટ્સ ચાલી રહ્યા છે. સ્લમ રિડેવલપમેન્ટ ઉપરાંત ચાલીઓવાળાં મકાનોથી માંડી જૂનાં મકાનો નવા આકાર પામવા સાથે આધુનિકતા પણ પ્રાપ્ત કરી રહ્યા છે. મુંબઈ પછીના ક્રમે દિલ્હી, બેંગ્લુરુ, પૂણે, હૈદરાબાદ અને કોલકતા છે. મુંબઈના સબર્બ (પરાંઓ)ની તો તસવીર અને તકદીર જ બદલાઈ રહી છે. 

જોકે સપ્લાય વધવાને કારણે ભાવ ઘટવા જોઈએ તેને બદલે મુંબઈમાં ઘરો-ઑફિસોના (હાઉસિંગ અને કમર્શિયલ પ્રૉપર્ટીઝ)ના ભાવ વધતા જાય છે. લાઇફસ્ટાઇલને લીધે અહી કૉસ્ટ ઑફ લિવિંગ પણ વધતું જાય છે. જાણકારોના મતે એફોર્ડેબલ હાઉસિસની ગતિ ધીમી રહી છે, જ્યારે કે લકઝરી હાઉસિસની માગ વધી રહી છે. નોંધનીય વાત એ પણ ખરી કે રિઅલ યુઝર્સની ડિમાંડ વધી રહી છે. નોકરીઓની વૃદ્ધિ, વિકસતું ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર, હોમલોનના એકંદરે હળવા વ્યાજદર પણ ડિમાંડ માટે કારણ બન્યા છે. લોકોને દેવું કરીને પણ લકઝરી ઘર સ્વરૂપે ઘી પીવું છે. વધુમાં બાંધકામ સહિત વિવિધ સંબંધિત ચીજોના સતત વધતા ભાવોને લીધે ડેવલપર્સ-બિલ્ડર્સને ભાવ ઘટાડવાનું પોષાય એમ નથી એવી દલીલ તે બધા પોતે જ કરી રહ્યા છે. હાલ તો મોટાં શહેરોમાં રિડેવલપમેન્ટ જ મુખ્ય સપ્લાયનો માર્ગ બન્યો છે.

ગુજરાતમાં પણ...

દેશના સૌથી વાઇબ્રન્ટ ગણાતા રાજય ગુજરાત પર દૃષ્ટિ કરીએ તો મુંબઈની તુલનાએ હજી બહુ પાછળ છે  એટલે કે પ્રારંભિક તબક્કામાં કહી શકાય. જોકે અમદાવાદમાં રિડેવલપમેન્ટનું જોર ઝડપી બનતું જાય છે. 

અત્યાર સુધીમાં સેંકડો રિડેવલપમેન્ટ પ્રોજેક્ટ્સ આકાર લઈ રહ્યા છે. એમાંથી ઘણા આકાર પામી પણ ચૂક્યા છે. ગુજરાત હાઉસિંગ બોર્ડ પણ ખાનગી ક્ષેત્ર સાથે મળી આ સેક્ટરમાં સક્રિય બન્યું છે. અહી લાંબા ગાળાની તકો ઉજ્જ્વળ જણાય છે. અહીં પણ વાસ્તવિક ગ્રાહકોની માગ રોકાણ કે સ્પેક્યુલેટિવ માગ કરતાં વધુ છે. ભાવો એકંદરે સ્થિર અને મજબૂત રહ્યા છે તેમાં ઘટાડાની શક્યતા ઓછી હોવાનું જણાવતાં આ સેક્ટરનો અગ્રણી વર્ગ કહે છે. 

સ્ટીલ, સિમેન્ટ, ઍલ્યુમિનિયમ સહિત અન્ય મટિરિઅલ્સના વધેલા ભાવોને લીધે ડેવલપર્સ વર્ગ ભાવ ઘટાડવા તૈયાર નથી, જેને લીધે વેચાણ મંદ પડે છે, પણ ભાવોમાં કડાકાની સંભાવના ઓછી છે. 

સુરતમાં રિડેવલપમેન્ટ ગતિ પકડી રહ્યું હોવાના અહેવાલ છે, જ્યાારે વડોદરા અને રાજકોટ આ બંને શહેર અમદાવાદની સરખામણીએ ધીમી ગતિએ આગળ વધી રહ્યાં છે. ખરેખર તો ગુજરાત મુંબઈના માર્ગે છે, પરંતુ મુંબઈની તુલનાએ ગુજરાતની જરૂરિયાત અને ઝડપ ઓછી જણાય છે. એ ખરું કે આમાં અમદાવાદ અપવાદ છે. અહી પૉપ્યુલર એરિયાનાં જૂનાં મકાનોમાં રહેતા લોકોને સારી તકો મળવાની આશા છે. આગામી દસકામાં ગુજરાતમાં રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટર વધુ વાૉઇબ્રન્ટ બને એવી ધારણા સાચી પડી શકે છે. આમ પણ ગિફ્ટ સિટીએ તસવીર બદલી છે.