વરુણ સિંહ

મુંબઈની રી-સેલ માર્કેટ એક સૂચક સંકેત આપી રહી છે. મુંબઈની પ્રૉપર્ટી માર્કેટમાં વધુ રજિસ્ટ્રેશન નોંધાઈ રહ્યાં છે, પણ રાજ્ય સરકારને તેનાથી પ્રમાણસર વધુ આવક મળી રહી નથી. આ અસમાનતા હવે અવગણી શકાય તેમ નથી. તે સૂચવે છે કે શહેરની હાઉસિંગ માર્કેટમાં નવા અને ઊંચા મૂલ્યવાળાં ઘરોના વેચાણમાં વ્યાપક વધારો નહીં, પરંતુ રી-સેલ ટ્રાન્ઝૅક્શનનો હિસ્સો વધી રહ્યો છે. સપ્ટેમ્બરના આંકડા આ વાતને સૌથી સ્પષ્ટ રીતે દર્શાવે છે. 

સપ્ટેમ્બર 2026માં મુંબઈમાં 12,614 પ્રૉપર્ટી રજિસ્ટ્રેશન થયાં હતાં, જ્યારે સપ્ટેમ્બર 2025માં 12,070 હતાં આશરે 4.5 ટકાનો વધારો. છતાં સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટીની આવક 1,292 કરોડથી ઘટીને 1,220 કરોડ થઈ જે લગભગ 5.6 ટકાનો ઘટાડો છે. એટલે વધુ ટ્રાન્ઝૅક્શન છતાં આવક વધી નહીં. જૂન પણ એટલો જ મજબૂત સંકેત આપે છે. જૂન 2025માં 11,597 રજિસ્ટ્રેશન હતાં જે જૂન 2026માં વધીને 13,413 થયાં 15.7 ટકાનો વધારો. પરંતુ સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટીની આવક 1,035 કરોડથી માત્ર 1,085 કરોડ સુધી વધી, જે માત્ર 4.8 ટકાનો વધારો છે. સોદાની સંખ્યા તેમના મૂલ્ય કરતાં ઘણી ઝડપથી વધી.

જુલાઈ અને ઑગસ્ટ આ વાર્તાને થોડો નબળો ટેકો આપે છે અને આ ડેટાને તેના કરતાં વધારે ખેંચવો જોઈએ નહીં. જુલાઈમાં રજિસ્ટ્રેશન 12,579થી વધીને 13,824 થયાં (9.9 ટકા), જ્યારે સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટી 1,123 કરોડથી 1,255 કરોડ થઈ (11.8 ટકા). ઑગસ્ટમાં રજિસ્ટ્રેશન 11,230થી 12,580 થયા (12 ટકા) અને આવક 1,000 કરોડથી 1,130 કરોડ થઈ (13 ટકા). આ મહિનાઓમાં માગ ચાલુ છે, પણ ટ્રાન્ઝૅક્શનના મૂલ્યમાં સ્પષ્ટ ઘટાડો જોવા મળતો નથી. મોટો ટ્રેન્ડ કદાચ ખરીદાતાં ઘરોના પ્રકાર સાથે વધુ સંબંધિત છે. 

થોડાં વર્ષ જૂની એપાર્ટમેન્ટ સામાન્ય રીતે તે જ વિસ્તારના નવા પ્રોજેક્ટ કરતાં ડિસ્કાઉન્ટ પર મળે છે. જૂની બિલ્ડિંગોમાં ઘણી વાર મોટા ઘરો મળે છે, જ્યારે નવા કન્સ્ટ્રક્શનમાં કાર્પેટ એરિયા ખરીદદારો માટે ચિંતાનો વિષય બની ગયો છે. ઘણા પરિવાર  માટે મોટો રી-સેલ ફ્લેટ નાની નવી એપાર્ટમેન્ટ કરતાં વધુ આકર્ષક લાગે છે જે પ્રીમિયમ પર વેચાય છે.
 

બીજું મજબૂત પરિબળ પણ કામ કરી રહ્યું છે રિડેવલપમેન્ટ. મુંબઈમાં રિડેવલપમેન્ટનો જોરદાર તરંગ એવી અપેક્ષા ઊભી કરી રહ્યો છે કે જૂની બિલ્ડિંગ એક દિવસ આધુનિક પ્રોજેક્ટમાં ફેરવાઈ શકે છે. તેથી ખરીદદારો માત્ર રી-સેલ ફ્લૅટ જ નહીં, પરંતુ કેટલાંક મોટા ઘર, વધુ સારી સુવિધાઓ અને ભવિષ્યમાં વધુ મૂલ્યની સંભાવના પણ ખરીદી રહ્યા છે. આનો અર્થ એ નથી કે દરેક રી-સેલ ખરીદી સારું રોકાણ છે અથવા દરેક જૂની બિલ્ડિંગ રિડેવલપમેન્ટ તરફ જઈ રહી છે. 

ખરીદદારોએ ટાઇટલ રેકૉર્ડ, સોસાયટી દસ્તાવેજો, માળખાકીય સ્થિતિ અને કોઈપણ રિડેવલપમેન્ટ દરખાસ્તની વિશ્ર્વસનીયતા તપાસવી જોઈએ. બિલ્ડરોએ આ આંકડાઓને સંકટ નહીં, પરંતુ ચેતવણી તરીકે જોવા જોઈએ. મોંઘાં ઘરો સ્વાભાવિક રીતે વધુ સ્ટૅમ્પ ડ્યૂટી ઉત્પન્ન કરે છે, જ્યારે રી-સેલ ટ્રાન્ઝૅક્શન ઘણી વાર રેડી રેકનર વૅલ્યુ પર આકારવામાં આવે છે, જ્યારે જાહેર વેચાણ કિંમત નવા પ્રોજેક્ટની કિંમત કરતાં ઓછી હોય છે. આ આંકડા સૂચવે છે કે માંગ અદૃશ્ય થઈ નથી. તે ઊંચી કિંમત અંગે વધુ સભાન અને પસંદગીયુક્ત તથા નવા લૉન્ચ માર્કેટથી આગળ જોવા માટે તૈયાર બની રહી છે.   

આગામી કોલમ પ્રગટ થાય એ દરમિયાન તમને મૂંઝવતા સવાલ અને અનુભવ ‘મુંબઈ સમાચાર’ ને લખી શકો છો. feedback@bombaysamachar.com