મિલકતની નોંધપોથી - નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

જમીન/મિલકતના ખરીદ-વેચાણના વ્યવહારમાં પ્રથમ પગથિયા તરીકે પક્ષકારો વચ્ચે જે વેચાણ સોદાની શરતો નક્કી કરવામાં આવે છે તેમાં કુલ વેચાણ અવેજ, બાના પેટે જે રકમ આપવાની થતી હોય તે તેમ જ બાકી રહેતી વેચાણ અવેજની રકમ કેટલા સમયમાં પૂર્ણ કરવામાં આવશે એની  વિગત  સમાવેશ કરતો લેખ સાટાખત, બાનાખત યા વેચાણ કરારના મથાળા હેઠળ કરવામાં આવે છે. સાથોસાથ જનરલ પાવર ઑફ એટર્ની અને સોગંદનામા પણ કરાવવામાં આવતા  હોય છે.

જ્યારે વેચાણ વ્યવહારને લઈને કોઈ મતભેદ યા તકરાર થાય તે સમયે ખરીદનાર દ્વારા તેવા કરારના વિશિષ્ટ પાલનનો દાવો માનનીય સિવિલ કોર્ટમાં દાખલ કરવામાં આવતો હોય છે. આવો  દાવો  ‘વિશિષ્ટ પાલન’ના  દાવા  તરીકે  ઓળખાય છે, જેમાં  રજૂઆત  પુરાવાઓ અને સત્યતાની ચકાસણી કરી માનનીય કોર્ટ દ્વારા ન્યાયનિર્ણય કરવામાં આવે છે.

પક્ષકારો વચ્ચે થયેલા આવા સાટાખત કે  વેચાણ કરારથી  જમીન/મિલકતમાં ખરીદનારને માલિકી હક પ્રાપ્ત થઈ ગયા હોવાનું માની બેસે છે, પરંતુ જનરલ પાવર ઑફ એટર્ની, વેચાણ કરાર વગેરે માલિકી ફેરવતો નથી.

ટ્રાન્સફર ઑફ પ્રૉપર્ટી ઍક્ટની કલમ-54 મુજબ જ્યારે સ્થાવર મિલકતનો વેચાણ વ્યવહાર અંગે સ્ટૅમ્પ ઍક્ટ મુજબ યોગ્ય સ્ટૅમ્પ વાપર્યો હોવો જોઈએ તેમ જ રજિસ્ટ્રેશન ઍક્ટની જોગવાઈનું પાલન કરી દસ્તાવેજ રજિસ્ટર્ડ થયેલો હોવો જોઈએ. આ જો બધું પરિપૂર્ણ થયું હોય તેવા વ્યવહારો જ તબદીલી ગણાય છે.

સાટાખત-વેચાણ કરારથી મિલકતમાં હક પ્રાપ્ત થતો નથી. આ પ્રકારનાં લખાણોથી મિલકત ખરીદવાના હક પ્રાપ્ત કરે છે. જે વેચાણ કરારમાં દર્શાવેલ શરતોનું વેચનાર તથા ખરીદનાર એ પાલન કરવાનું રહે છે. જો વેચાણ કરારની શરતોનું ખરીદનાર પાલન ન કરે તો વેચનાર તેવો વેચાણ કરાર રદ કરવા હકદાર બને છે. તે મિલકત વેચાણ કરવા ઇનકાર કરી શકે છે.

જો  વેચાણ કરારની શરતોનું પાલન ન કરે તો વેચાણ લેનાર તેવી મિલકતનો વેચાણ દસ્તાવેજ કરી આપવા માટે વેચનાર સામે દાવો કરી શકે છે. વેચાણ કરારમાં વેચાણ આપવા નક્કી કરેલ મિલકતને અન્યને વેચાણ કરવા મનાઈ હુકમ મેળવી શકે છે. વેચાણ કરારથી મિલકત ખરીદવા તથા વેચાણ કરવાના હકક માત્ર મળે છે, વેચાણ કરારથી મિલકત પર કોઈ હક, અધિકાર પ્રાપ્ત થતા નથી. વેચાણ કરાર થકી મિલકતની વેચાણ કિંમત પૂરેપૂરી ચૂકવી આપી હોય તો પણ ખરીદનારને મિલકત પર માલિકી હક પ્રાપ્ત થતા નથી.

મિલકત પર માલિકી હક પ્રાપ્ત કરવા માટે વેચાણ દસ્તાવેજ રજિસ્ટર કરાવવો ફરજિયાત છે, ઘણીવાર મિલકતની પૂરેપૂરી કિંમત ચૂકવી જનરલ પાવર ઓફ એટર્ની લખાવી લેવામાં આવતો હોય છે, પરંતુ જનરલ પાવર ઑફ એટર્નીથી પણ ખરીદેલ મિલકતના માલિકી હક ખરીદનારને પ્રાપ્ત થતા નથી.

પક્ષકારો વચ્ચે થયેલ વેચાણ કરારથી તેવી જમીન/મિલકતમાં કોઈ હક, ટાઇટલ કે હિતનું સર્જન કરતા નથી. પરંતુ જ્યારે પક્ષકારો વચ્ચે તકરાર ઊભી થાય અને દાવાદુવીનાં પ્રકરણો થાય તે સમયે કરારના વિશિષ્ટ પાલનની દાદ માગવાનો અધિકાર આપે છે. જે દાવામાં પક્ષકારોની રજૂઆતો અને પુરાવાઓ તથા કાયદાકીય જોગવાઈઓને ધ્યાને લઈ માનનીય કોર્ટો દ્વારા ન્યાય-નિર્ણય લેવામાં આવે છે.

(સંદર્ભ: રમેશચંદ તેના વારસો થકી વિ. સુરેશચંદ-નામદાર સુપ્રીમ કોર્ટ)