તમે રિટેલ ઈન્વેસ્ટર છો અને તમારે રિઅલ એસ્ટેટ સેકટરમાં રોકાણ કરવું  છે તો આટલી પાયાની બાબતો સમજી લેવી જરૂરી છે, જો પાયાની સમજણ મજબૂત હશે તો મૂડીની ઈમારત પણ મજબૂત બની શકશે. આ માટે રોકાણકારોએ   `રિઅલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ', ( `રિટ' )  ને સમજવું જોઈશે..

ઈન્વેસ્ટમેન્ટ વર્લ્ડ - જયેશ ચિતલિયા

સામાન્ય માન્યતા એ હોય છે કે રિઅલ એસ્ટેટ સેકટરમાં રોકાણ કરવા માટે મોટી અને મોટી જ મૂડી જોઈએ એ વાત એક રીતે સાચી પણ છે, પરંતુ સમયના પરિવર્તન સાથે રોકાણ જગતમાં ઈનોવેશન સાથે નવાં રોકાણ સાધનો આવતા રહે છે. યસ, આ નવાં સાધન મારફત મિનિમમ રૂપિયા દસ હજાર સાથે પણ રિઅલ એસ્ટેટ સેકટરમાં રોકાણ કરી શકાય છે. 

આ ટ્રસ્ટ એટલે મ્યુચ્યુઅલ ફંડ સમાન ફંડ. આ `રિટ' નાના-મોટા રોકાણકારોનાં નાણાંનું રિઅલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરે અને તેની આવક તેના ધારકોમાં ડિવિડંડ- નિયમિત આવક તરીકે વહેંચે. 

આમ રોકાણકારો પ્રોપર્ટી ખરીદયા વિના તેમાંથી વળતર પ્રાપ્ત કરી શકે છે. `રિટ' આવી પ્રોપર્ટીઝ ખરીદીને અને મેનેજ કરીને તેમાંથી રેન્ટલ ઈન્કમ રળે છે. આમ રોકાણકારો માટે નિયમિત આવકનું એક નવું માધ્યમ બને છે. `રિટ'નું રોકાણ ઈન્વેસ્ટર્સને વૈવિધ્યકરણનો અવસર પણ આપે છે. આ રિટસ યુનિટસના કામકાજ શેરબજાર પર થાય છે. 

`રિટ'ના ભારતમાં કાર્યરત થયાને પાંચ વરસ થઈ ગયા છે, જોકે આ વિષયમાં હજી પૂરતી જાગ્રતિ નથી. જેમ મ્યુચ્યુઅલ ફંડસ યુનિટસ ઈસ્યુ કરે છે તેમ `રિટ'માં પણ યુનિટસ ઈસ્યૂ થાય છે. સેબીએ `રિટ' દ્રારા ઈસ્યૂ થતા યુનિટસને સિકયોરિટીઝ અર્થાત ઈકિવટીનો દરજજો આપ્યો છે.

ઈન્વેસ્ટમેન્ટ કયાં કરે?

રિટ એટલે કે રિઅલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ પોતે કમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝમાં તેમ જ મોલ્સમાં રોકાણ કરે છે, જયાંથી તેને ભાડાંની નિયમિત આવક થાય છે. ભવિષ્યમાં રિટને વેરહાઉસિસ, લોજિસ્ટિકસ અને ડેટા સેન્ટર્સમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટ કરવાની મંજૂરી મળવાની શકયતા છે, જેને લીધે રોકાણકાર વર્ગ માટે નવી તક ઊભી થશે. 

મજાની વાત એ છે કે હવે દેશમાં સ્મોલ અને મિડીયમ રિટસ પણ આવી રહયા છે, જેનું કદ 50 થી 500 કરોડ રૂપિયાની વચ્ચે હોય છે,

જયારે કે મોટા- જંગી રિટ મિનિમમ પાંચસો કરોડ કે તેથી વધુ રૂપિયાના કદના હોય છે, જોકે તેમાં રિટેલ રોકાણકારો મિનિમમ રૂપિયા 10,000નું રોકાણ કરી શકે છે, જયારે કે સ્મોલ-મિડ રિટસમાં મિનિમમ રોકાણ દસ લાખ રૂપિયાનું કરવાનું રહે છે, કારણ કે તેમાં જોખમની શકયતા વધુ હોય છે. યુએસમાં રિટનું સૌથી વિરાટ માર્કેટ છે, જયાં 90 ટકા પ્રોપર્ટીઝમાં રિટસ સામેલ છે. આગામી પાંચથી દસ વરસમાં આપણા દેશમાં પચાસેક રિટસ બજારમાં આવવાની ધારણા મુકાય છે.

`રિટ' ને બજેટનું બુસ્ટર

તાજેતરનાં બજેટમાં સેન્ટ્રલ પબ્લિક સેકટર યુનિટસ (પીએસયુ) રિઅલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટીઝનું કામ રિટસને સોંપવા સ્પેશ્યલાઈઝડ રિટસની જાહેરાત કરાઇ છે. કેમ કે સરકારી એકમો પાસે મોટેપાયે જમીન અને મકાનો હોય છે, તેની યોગ્ય વેલ્યૂ ઊભી કરીને રિટસ જે-તે સરકારી એકમોની આર્થિક સ્થિતિ સુધારી શકે છે. સ્પેશ્યલાઈઝડ આને પગલે બજારમાં વધુ રિટસનું આગમન થવાની આશા છે તેમ જ સંસ્થાકીય રોકાણકારો આમાં રોકાણ માટે સક્રિય રસ લઈ શકે છે. સરકાર આ માર્ગે નાણાં ઊભા કરીને મૂડીખર્ચ વધારી એકમોને વધુ સધ્ધર બનાવી શકે છે. બજેટમાં સરકારે ગિફટ સિટીને વધુ વીસ વરસ માટે ટેકસ હોલીડે આપવાનું નકકી કરતા ઈન્ટરનેશનલ ફાઈનાન્સિયલ સર્વિસ સેન્ટરમાં રિઅલ એસ્ટેટના ટે્રન્ડને વેગ મળી શકે છે, અહી કમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝની ડિમાંડ વધી શકે છે.

ભારતમાં રિફોર્મ્સને પગલે રિટ માર્કેટ વધુ મજબૂત બનશે, જયારે કે રિઝર્વ બેંકે તેની માટે સીધું બેંક ધિરાણ પણ સંભવ બનાવ્યું છે. આમ લાંબા ગાળાના આવકના સાધન તરીકે રિટ સધન રીતે વિકસી રહ્યું છે. આ ક્ષેત્રે જેમ જાગ્રતિ વધશે તેમ સંસ્થાકીય સહભાગિતા પણ વૃદ્ધિ પામશે. રોકાણકારોએ રિટને લાંબાગાળાના પારદર્શક સાધન તરીકે જોવું જોઈએ. સરકારે આ સાથે મ્યુચ્યુઅલ ફંડસ અને વીમા કંપનીઓ તથા ઓવરસીઝ ઈન્વેસ્ટર્સ માટે પણ તેમાં રોકાણનો માર્ગ સરળ બનાવી આપ્યો છે.

રિઝર્વ બેંકે રિટસમાં બેંકોને સીધું ધિરાણ કરવાની મંજૂરી આપી હોવાથી રિટ માટે ભંડોળ ઊભું કરવાનું વધુ આસાન બન્યું છે તેમ જ બેંકોના જોખમી બાંધકામના જોખમી પ્રોજેકટસમાં રોકાણ કરે તે કરતાં રિટમાં રોકાણ કરે તે વધુ સલામત બની શકે, કારણ કે આ રોકાણ રેડી કમર્શિયલ પ્રોજેકટસમાં થાય છે.

લોંગટર્મ ઓન્લી

એક ખાસ નોંધવા જેવી વાત એ છે કે રિટ ડેવલપ્ડ પ્રોપર્ટીઝ (વિકસિત મિલકત) ના વ્યાપારીકરણમાં રિયલ એસ્ટેટ ડેવલપર્સને સહાય કરવા ઉપરાંત સરળતાથી બહાર નીકળવાનો વિકલ્પ પણ પૂરો પાડી શકે છે તેમ જ અપેક્ષિત વળતર સામે વધુ પડતુ ઋણ લઈ ચુકેલી કંપનીઓને તેનું ઋણભાર ઘટાડવામાં પણ સહાય કરી શકે છે. આમ રિટ રિયલ એસ્ટેટ બજારની ગહનતા વધારીને તેને વધારાની પ્રવાહિતા પૂરી પાડી શકે. રિટ લોકોને પોતાના નાણાં ચોકકસ નિયમન હેઠળ ભારતના રિયલ્ટી સેક્ટરમાં રોકવા માટે પ્રોત્સાહન આપે છે. `રિટ'માં રોકાણ અસ્કયામત (એસેટસ) આધારિત હોવાથી રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવા માગતા રોકાણકારો માટે તે મિલકતના ટાઈટલની ચકાસણી તથા નિયામક સંસ્થાઓની મંજૂરી મેળવવા જેવી ઝંઝટથી મુક્ત એક બહેતર રોકાણ વિકલ્પ બની રહે છે. હાલ આપણા દેશમાં પાંચેક લિસ્ટેડ `રિટ' છે. જોકે આ સાધન લાંબા ગાળાનું જ રોકાણ સાધન ગણાય.