વરુણ સિંહ

મુંબઈમાં ઘર ખરીદવું એ ભાગ્યે જ સરળ કામ છે. આ એક એવો નિર્ણય છે, જે દાયકાઓ સુધી તમારી આર્થિક સ્થિતિ, તમારા દૈનિક જીવન અને ઘણીવાર તમારા પડોશીઓ પણ નક્કી કરે છે. વર્ષોથી મહારેરા- એમઆરઈએટી અને બોમ્બે હાઇ કોર્ટમાં રિયલ એસ્ટેટ સાથે જોડાયેલા વિવાદો પર નજર રાખ્યા પછી જોયું છે કે કેવી રીતે ઘર ખરીદતા સમયે કરવામાં આવતી નાની બેદરકારી પણ વર્ષો સુધી ચાલતા કાયદાકીય લડાઈમાં ફેરવાઈ જાય છે. અહીં પાંચ એવી બાબત જણાવવામાં આવી છે, જે આ શહેરમાં ઘર ખરીદનારા તમામ વ્યક્તિને દસ્તાવેજ પર સહી કરતા પહેલાં જરૂર ચકાસવી જોઈએ, જેમકે...

1) ફક્ત તમારી લોનની ક્ષમતા જ નહીં, પરંતુ પોતાનું વાસ્તવિક બજેટ પણ ઓળખો. બેન્ક તમને જણાવશે કે તમે કેટલી લોન લઈ શકો છો, પરંતુ તેનો અર્થ એ નથી કે તમે વાસ્તવમાં કેટલો ખર્ચ કરી શકો છો. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી, રજિસ્ટ્રેશન ચાર્જિસ, જીએસટી, બ્રોકરેજ, સોસાયટી ટ્રાન્સફર ફી અને કોઈ પણ પ્રકારના વિલંબ કે વિવાદો માટે એક ઈમરજન્સી ફંડને પણ બજેટમાં સામેલ કરો. જે ખરીદદાર પોતાની જીવનની તમામ કમાણી ખર્ચ કરી દે છે તે ઘરનું પઝેશન મળવામાં વિલંબ પર બિલ્ડર વિરુદ્ધ કોર્ટમાં કેસ લડી શકતા નથી, કારણ કે તેમની પાસે કાયદાકીય ખર્ચ માટેની  જોઈતી રકમ-રૂપિયા હોતા નથી.

2) લીગલ ટાઇટલ અને પ્રોજેક્ટની મંજૂરીઓની તપાસ કરો, કારણ કે મોટાભાગના વિવાદો અહીંથી જ શરૂ થાય છે. પ્રોપર્ટીની ટાઇટલ ચેઇન ક્ન્ફર્મ કરો. તમે જુવો કે પ્રોજેક્ટ મહારેરામાં રજિસ્ટર્ડ છે કે નહીં અને તમામ મ્યુનિસિપલ મંજૂરીઓ, કમેન્સમેન્ટ સર્ટિફિકેટ (કામ શરૂ કરવાનું પ્રમાણપત્ર), અને ઓક્યુપેશન સર્ટિફિકેટ (ઓસી) ઉપલબ્ધ છે કે નહીં તેની ખાતરી કરો. રેરા રજિસ્ટ્રેશન વિનાના અથવા મંજૂરીઓ પેન્ડિંગ હોય તેવો પ્રોજેક્ટને નજરઅંદાજ કરી શકાય નહીં. આ એક ચેતવણીનો સંકેત છે. એવામાં તમારે પીછેહઠ કરવી જોઈએ અથવા તો પછી સખત વાટાઘાટો (નેગોશિયેશન) કરવી જોઈએ.

3) બિલ્ડર વિશે તમામ જાણકારી મેળવો અને રીસેલ માટે સ્ટ્રક્ચરલ ઓડિટ કરાવો,કારણ કે બિલ્ડરના કાયદાકીય વિવાદોનો ઈતિહાસ, પ્રોજેક્ટ પર સમય પુરા કરવાનો રેકોર્ડ અને તેમના વિરુદ્ધ મહારેરામાં કોઈ ફરિયાદ થઈ હોય તો એની જાણકારી મેળવો. રિસેલ ફ્લેટ માટે, સ્ટ્રક્ચરલ ઓડિટ કરાવવાનું ચુકશો નહીં. જૂની પ્રોપર્ટી પર આ બિનજરૂરી ખર્ચ લાગી શકે છે, પરંતુ યોગ્ય ઓડિટ તમને વાસ્તવિક ભાવતાલ કરવાની શક્તિ આપે છે. જો રિપોર્ટમાં સીપેજ (ભેજ/પાણી ઝરવું), તિરાડો અથવા ઇલેક્ટ્રિકલ સમસ્યાઓ જણાય તો તમારી પાસે કિંમત ઘટાડવા માટે માત્ર એક અનુમાન નહીં પણ લેખિત પુરાવો હશે.

4) આસપાસના વિસ્તારના ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને ભવિષ્યની રિસેલ વેલ્યુ વિશે રિસર્ચ કરો. માત્ર ફ્લેટ સુધી સીમિત ના રહો. પાણી પુરવઠાની વિશ્વસનીયતા, રોડ કનેક્ટિવિટી, આગામી મેટ્રો અથવા ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પ્રોજેક્ટ્સ અને છેલ્લા પાંચ વર્ષમાં વિસ્તારના ભાવમાં કેટલો વધારો થયો છે તે ચકાસો. સારી કનેક્ટિવિટી અને યોગ્ય આયોજન ધરાવતા વિસ્તારમાં આવેલો ફ્લેટ મંદીના બજારમાં પણ તેનું મૂલ્ય જાળવી રાખે છે. જ્યારે નબળી સગવડ ધરાવતા વિસ્તારનો ફ્લેટ ગમે તેટલો સારી રીતે મેઈન્ટેન થયો હોય તો પણ પાછળથી વેચવો મુશ્કેલ બની શકે છે.

5) હાઉસીંગ સોસાયટી અને તેના નિયમો (બાયલોઝ) નો અભ્યાસ કરો, ખાસ કરીને રિસેલ ડીલ મામલામાં  આ એવી બાબત છે જેને ખરીદદારો સૌથી વધુ નજરઅંદાજ કરે છે. જ્યારે તમે રિસેલ ફ્લેટ ખરીદો છો, ત્યારે તમે માત્ર ચાર દીવાલો નથી ખરીદી રહ્યા. તમે એક સોસાયટી, તેની મેનેજિંગ કમિટી, તેના કોઈ પેન્ડિંગ કાનૂની વિવાદો, તેની મેન્ટેનન્સ બાકી રકમ અને તેની સંસ્કૃતિનો ભાગ બની રહ્યા છો. 

આ એ જ લોકો હશે જેમની સાથે તમે લિફ્ટ શેર કરશો, પાર્કિંગ અંગે ચર્ચા કરશો અને કટોકટીમાં તેમના પર નિર્ભર રહેશો. સોસાયટીના ઓડિટેડ એકાઉન્ટ્સ માગો, કોઈ ચાલુ વિવાદો છે કે નહીં તે ચકાસો અને હા પાડતા પહેલા બાયલોઝ (નિયમો) ને સમજો. અસ્તવ્યસ્ત કે અયોગ્ય રીતે ચાલતી સોસાયટીમાં આવેલો સુંદર ફ્લેટ એ એવો નિર્ણય છે જે ખરીદ્યા બાદ તમને પસ્તાવો થશે.

મુંબઈના રિયલ એસ્ટેટમાં ઝડપ કરતાં ધૈર્ય અને સાવધાનીથી વધુ સારું પરિણામ મળે છે. આ પાંચ બાબતની યોગ્ય રીતે ચકાસણી કરવા માટે એક વધુ અઠવાડિયાનો સમય લો. ભૂલ સુધારવામાં લાગતા વર્ષો કરતાં આ સરવાળે ઘણું સસ્તું છે.