મિલકતની નોંધપોથી - નજમુદ્દીન મેઘાણી (એડવોકેટ)

આજકાલ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ઘણી પ્રગતિ થઇ રહી છે. ઘણી જગ્યાએ રહેણાંક યા કોમર્શિયલ યા ઔદ્યોગિક જેવા બાંધકામો થતાં હોય છે અને તેવા  પ્રોજેકટોના બિલ્ડર પ્રોજેકટોના યુનિટોના વેચાણની કામગીરી કરતા તે યુનિટો ખરીદનારાઓને તેના કાયદેસરના હકકો પ્રાપ્ત થાય છે.

જોકે કેટલાક સંજોગોમાં પ્રોજેકટમાં યુનિટોનો કબજો ખરીદનારાઓને સોંપણી કરવાની નિયતમુદત નકકી કરેલ હોય તેમાં કોઇક કારણોસર બિલ્ડરો તેવા  પ્રોજેકટની સંપૂર્ણ કામગીરી કરવામાં વિલંબ થાય છે જેના કારણે ખરીદનારને અસંતોષ થાય છે અને બિલ્ડરો તેમ જ ખરીદનારાઓ વચ્ચે થયેલ વેચાણ  વ્યવહારોમાં પક્ષકારોએ કરેલ સાટાખત બાનાખત કરારની શરતો તેમ જ અવેજની પરત ચુકવણી વિગેરેના અનુસંધાને તકરાર ઊભી થાય છે ત્યારે જો  વેચાણ વ્યવહાર રદબાતલ ઠરાવવામાં આવે તો તેવા સંજોગોમાં બાનાખત કરાર વખતે ખરીદનારે બિલ્ડરને ચુકવેલી અવેજની રકમમાંથી બિલ્ડર દ્વારા  કેટલી હદ સુધી બાનાની રકમ જપ્ત કરવી તે કાયદેસર ગણી શકાય યા"FORFEITURE  કરવા બિલ્ડર સક્ષમ બને તે બાબતે દિલ્હી હાઇકોર્ટ  દ્વારા મેસેસર્સ આર.સી.સુદ ડેવેવલોપર્સ પ્રા.લિ. વિ. શરદ મહેશ્વરી અને બીજાઓના હુકમ થકી સ્પષ્ટતા કરતો ચુકાદો આપ્યો છે.

સામાન્ય સંજોગોમાં મિલકત વેચાણ થાય ત્યારે મિલકત વેચનાર તથા લેનાર વચ્ચે "Agreement to Sale' સાટાખત/બાનાખત કરવામાં આવે છે,  જેમાં વેચાણ વ્યવહાર અંગે શરતોનો ઉલ્લેખ હોય  છે. એમાં મિલકતની વિગત, મિલકતની કિંમત, કિંમતની રકમ ચુકવવાની સમયમર્યાદા, દસ્તાવેજ  કરવાની મુદત, શરતભંગ થાય તો ચૂકવેલ રકમ તથા ચૂકવ્યાની બાકીની રકમ અંગે શું પગલા ભરવાના વિગેરે, આમ જયારે મિલકત વેચનાર તથા  લેનાર વચ્ચે "Agreement to Sale- વેચાણ કરાર કર્યો  હોય ત્યારે બંને પક્ષકારોએ તેમાં ઉલ્લેખ થયેલ જોગવાઇઓ/શરતોનો બંને પક્ષકારોએ  અમલ કરવાનો રહે છે અને જો કોઇ પક્ષકાર તેવા કરારની જોગવાઇનું પાલન કરતો નથી યાને કરાર ભંગ કરે છે તો અન્ય પક્ષકાર તે વિરૂધ્ધ  કાયદાકીય પગલાં ભરી વિશેષ અમલ માટેનો દાવો લાવી શકે છે. ઉપરાંત પક્ષકારે કરેલ કરાર ભંગથી થયેલ નુકશાનીની પણ માંગણી કરી શકે છે.

  જયારે કરારભંગ કરનાર વિરૂધ્ધ કાયદાકીય પગલાં લઇ દાવો કરવામાં આવે ત્યારે દાવો કરનારે કોર્ટમાં એવું સાબિત કરવાનું રહે છે કે પોતે કરારનો  અમલ કરવા રાજીખુશી અને તૈયાર હતા, પરંતુ સામા પક્ષકાર ઇરાદાપૂર્વક કરાર ભંગ કરેલ છે. ઉપરાંત કરાર ભંગ થવાથી પોતાને ગંભીર આર્થિક  નુકસાન થયું  છે. તેથી નુકસાની મેળવવા પણ હકદાર બને છે. નામદાર હાઇ કોર્ટનો અભિગમ એ જણાય છે કે મિલકત ખરીદનાર તથા વેચનાર વચ્ચે  થયેલ કરારની શરતો, જોગવાઇ મુજબ કરારના અનુસંધાને જો સામાપક્ષના ઇરાદાપૂર્વક કરાર ભંગ સાબિત કરી શકે તો ખરીદનારે કરાર સમયે ચુકવેલ  રકમ ફોરફીટ કરવા હકદાર બની શકે છે. પરંતુ પક્ષકાર વચ્ચે થયેલ કરારભંગ ઇરાદાપૂર્વક કરવામાં આવેલ હોવાનું સાબિત ન કરી શકે તો કરાર  કરતી સમયે આપેલ રકમ ફોરફીટ કરી શકાય નહીં કે નુકસાનની રકમ મેળવવા હકદાર થઇ શકે નહીં.

(સંદર્ભ : મેસેસર્સ આર.સી.સુદ ડેવેવલોપર્સ પ્રા.લિ. વિ. શરદ મહેશ્વરી અને બીજાઓ -- નામદાર દિલ્હી હાઇકોર્ટ)