નિલેશ વાઘેલા
રેટ રન વિશે આપણે સાંભળતા સાંભળતા કિશોરાવસ્થામાંથી યુવાન અને તેમાંથી પ્રૌઢ થઇ ગયા અને હાલના વાંચક વર્ગને રેટ રન સાથે કશી લેવાદવા નથી રહી એટલે આજે, આપણે તેની નહીં પરંતુ રેઇટ રન, એટલે કે રોકાણકારોની રેઇટ્સ એસેટ ક્લાસ પાછળની દોડની વાત કરવી છે.
માંદી ગાયને ઝાઝી બગાઇની જેમ ઇક્વિટી માર્કેટ હવે એક સાથે અનેક પડકારોનો સામનો કરી રહ્યું છે. ભૂરાજકીય સંકટની તીવ્રતામાં સતત વધારો વિશ્વભરની જોખમી અસ્ક્યામત બજારને ડહોળી રહ્યો હોવાથી રોકાણકારો સેફ હેવન એસેટ ક્લાસ તરફ દોડી રહ્યા છે. એક માહિતી અનુસાર એકાદ વર્ષ જેવા ગાળામાં સોનાએ પચાસ ટકા જેવું વળતર આપ્યું છે અને આગળ જતાં ચાંદીમાં રોકાણકારોને ચાંદી જ ચાંદી થઇ જવાની વાતો ચાલી રહી છે.
જોકે અસ્થિર ઇક્વિટી માર્કેટમાં પણ તેના એવા ચાહકો છે જે માને છે કે આ એક ટૂંકા ગાળાનો ટે્રન્ડ છે. ગમે ત્યારે પાસું પલટાશે અને ઇક્વિટી માર્કેટ ઉછાળો મારશે. આપણે શેરબજારમાં લિસ્ટેડ એસેટ ક્લાસની વાત કરીએ તો એક અભ્યાસ અનુસાર ભારતીય રેઇટ્સ રોકાણકારો માટે તુલનાત્મક રીતે વળતરદાયી રહ્યા છે, જેમાં કેટલાક રેઇટ્સમાં આઠથી બાર ટકા વળતર જોવા મળ્યું છે.
નોંધવા જેવી વાત એ પણ છે કે પાછલા એક વર્ષમાં રિયલ્ટી શેરોમાં ભારે ધોવાણ થયું છે, જેમાં નિફ્ટી રિયલ્ટીમાં સપ્ટેમ્બર સુધીમાં 14 ટકાનો ઘટાડો થયો છે અને આ સેકટરના શેરમાં 66 ટકા ધોવાઇ ગયા છે. જોકે, રેઇટ્સમાં જોવા મળેલો ઉછાળો મુખ્યત્વે તેજીવાળા કમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં આવેલી તેજીને કારણે છે.
ઇક્વિટી બજારો આ વર્ષે અસ્થિર રહ્યા છે અને વૈશ્વિક ભૂરાજકીય તણાવ અને અમેરિકાની આયાત ટેરિફ સંબંધિત અનિશ્ચિતતા વચ્ચે નિરાશાજનક વળતર આપ્યું છે. 2025માં 11 સપ્ટેમ્બર સુધી બીએસઇ સેન્સેક્સ માંડ ચારેક ટકાથી થોડો વધારે વધ્યો છે. જો કે, એક એસેટ ક્લાસ જેણે રોકાણકારોને નોંધપાત્ર રીતે વધુ વળતર આપ્યું છે, તે રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (રેઇટ્સ) છે.
નિષ્ણાતો માને છે કે, ઓફિસ સેક્ટરમાં તેજી સાથે ગ્લોબલ કેપેબિલિટી સેન્ટર્સ (જીસીસી)ના વિસ્તરતા આધાર જોતા આ તેજી લાંબી ચાલી શકે છે! આ વર્ષે અત્યાર સુધીમાં, ચાર લિસ્ટેડ રેઇટસે આઠ ટકાથી 16 ટકાની રેન્જમાં વળતર આપ્યું છે. હાલમાં જ લિસ્ટેડ થયેલા નવા રેઇટ્સે થોડા જ સમયમાં દસ ટકાનું વળતર આપ્યું છે. આ ઉછાળાનું કારણ કમર્શિયલ રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં આવેલી તેજી છે, ખાસ કરીને અહીં વૈશ્વિક ક્ષમતા કેન્દ્રો સ્થાપિત કરતી કંપનીઓ (જીસીસી) તરફથી માગ વધતી જાય છે.
ટોચની ક્નસલ્ટિંગ ફર્મના જણાવ્યા મુજબ, જીસીસી હવે ખર્ચમાં બચત કરનારા, બેક ઓફિસ યુનિટ્સમાંથી રિસર્ચ એન્ડ ડેવલપમેન્ટ, આર્ટિફિશિયલ ઇન્ટેલિજેન્ટસ અને કોર એન્જિનિયરિગ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કરતા હાઇ વેલ્યૂ ઇનોવેશન હબમાં પરિવર્તિત થઈ રહ્યા છે ત્યારે, વ્યૂહાત્મક પરિવર્તન દ્વારા આ ગતિને ટેકો મળ્યો છે.
તાજેતરમાં કરવામાં આવેલા સર્વેક્ષણ અનુસાર, જેનો અભ્યાસ કરવામાં આવ્યો હતો, એવા રેઇટ્સમાંથી 65 ટકા આગામી બે વર્ષમાં તેમના પોર્ટફોલિયોનો વિસ્તાર કરે તેવી અપેક્ષા છે. કર્મચારીઓને ઓફિસમાં પાછા ફરવાનું ફરજિયાત બનાવતી વધુ કંપનીઓ ગુણવત્તાયુક્ત કાર્યસ્થળોની માગને પણ વેગ આપશે.
સર્વેક્ષણ હેઠળની 85 ટકા સ્થાનિક કંપનીઓ આગામી બે વર્ષમાં તેમના ઓફિસ પોર્ટફોલિયોનું વિસ્તરણ કરવા માગે છે. વર્ષ 2024માં આ ટકાવારી 73 ટકાની હતી. આ માગથી ખાસ કરીને મુંબઈ, બેંગલુરુ, ચેન્નઈ, હૈદરાબાદ અને ગુરુુગ્રામ જેવા મુખ્ય શહેરોમાં મોટા એ ગ્રેડ ઓફિસ પાર્ક ધરાવતી કંપનીઓના રેઇટસને સારો લાભ થશે.
બજારના સાધનો અનુસાર એકંદર રેઇટ્સ બજારમાં જીસીસીનું યોગદાન હવે 35 ટકાની નજીક છે. હાલના રેઇટ્સ પાસે 133 મિલિયન ચોરસ ફૂટનો પોર્ટફોલિયો છે. વધુમાં, તેમની પાસે બાંધકામ હેઠળ લગભગ 34 મિલિયન ચોરસ ફૂટ જમીન છે અને આ પુરવઠો આગામી થોડા વર્ષમાં કાર્યરત થઈ જશે. આ ઉપરાંત 371 મિલિયન ચોરસ ફૂટનો ઓફિસ સ્ટોક ભવિષ્યના રેઇટ્સનો હિસ્સો બની શકે છે.
ઓફિસ માગમાં વધારો અને સ્થિતિસ્થાપક ભાડા ઊપજને કારણે, રેઇટ્સમાં નોંધપાત્ર વૃદ્ધિ સંસ્થાકીય અને રિટેલ રોકાણકારોમાં વાણિજ્યિક રિયલ એસ્ટેટ સમર્થિત સિક્યોરિટીઝ પ્રત્યેની નવી ઇચ્છાને બળ આપે છે. ભારતમાં રેઇટ્સનું અસ્તિત્વ છ વર્ષથી છે, પરંતુ અમેરિકામાં દાયકાઓથી છે.
આજે, જો તમે રેઇટ અને ઇન્વીટ (ઇન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ)ને એકસાથે જુઓ, તો તેમની મેનેજમેન્ટ હેઠળની સંપત્તિ રૂ. 9.5 લાખ કરોડની નજીક છે. તે બારેક વર્ષ પહેલાં મ્યુચ્યુઅલ ફંડ ઉદ્યોગ જ્યાં હતો, તેના જેવી જ આ સ્થિતિ છે.
બજાર નિયમનકાર સેબી, રેઇટ્સ અને ઇન્વીટને એસેટ ક્લાસ તરીકે વધુ આકર્ષક બનાવવા માટે પગલાં લઈ રહ્યું છે. ઉદાહરણ તરીકે, તેણે આ વર્ષની શરૂઆતમાં એક ક્નસલ્ટેશન પેપર બહાર પાડ્યું છે, જેમાં રેઇટ્સને ઇક્વિટી ઇન્સ્ટ્રુમેન્ટ્સ તરીકે વર્ગીકરણ કરવાનો પ્રસ્તાવ મૂકવામાં આવ્યો છે, જે તેમના વર્તમાન વર્ગીકરણની તુલનામાં હાઇબ્રિડ સિક્યોરિટી તરીકે કરવામાં આવે છે. રેઇટમાં ઇક્વિટી અને હાઇબ્રિડ ફંડ્સના એકંદર એક્સપોઝરમાં વધારો કરવાનો પણ પ્રસ્તાવ પણ મુકાયો છે.
આ પણ વાંચો…કવર સ્ટોરી: આપણું ન્યાયતંત્ર સાચો ને ઝડપી ન્યાય ક્યારે કરશે ?
