કવર સ્ટોરી: જો બિલ્ડર્સ બાજી ના બગાડે …તો ઘર સસ્તાં થશે!

• નિલેશ વાઘેલા

આપણે આ સ્થળે પાછલા અંકમાં જીએસટીના સૂચિત ફેરફારને કારણે ખાસ કરીને વ્હાઇટ ગુડ્સ ઇન્ડસ્ટ્રી પર કેવી અસર થશે એની ચર્ચા કરી હતી. આજે રિઅલ્ટી સેકટર પર કેવી અસર થઇ શકે છે એની વાત કરીએ. સરકારે દેશમાં જીએસટી સિસ્ટમને સરળ બનાવવા માટે ઘણાં મોટા ફેરફારોની જાહેરાત કરી છે. હવે સરકાર ઇચ્છે છે કે મોટાભાગની ચીજવસ્તુઓ માટે જીએસટીના બે જ સ્લેબ, પાંચ ટકા અને 18 ટકા હોવા જોઈએ. લક્ઝરી વસ્તુઓ તથા તમાકુ, સિગારેટ અને આલ્કોહોલ જેવી સીન ગૂડ્સની શ્રેણીમાં આવતી જણસો પર 40 ટકાનો વિશેષ કર વસૂલ કરવામાં આવે એવો પણ પ્રસ્તાવ છે.

સરકાર આ નવું કર માળખું દિવાળી સુધીમાં લાગુ કરવાની તજવીજમાં હોવાનું સંભળાઇ રહ્યું છે. સપ્ટેમ્બરના પહેલા સપ્તાહને અંતે નિર્ણય જાહેર થવાની અપેક્ષા છે. એક રીતે જોઇએ તો સરકારનો કદાચ આ એવો પહેલો નિર્ણય છે કે જેમાં ઉત્પાદક, વિક્રેતા અને ગ્રાહક ત્રણે વર્ગને સમયાંતરે લાભ મળવાની શક્યતા છે.

આપણે પાછલા લેખમાં જાણ્યું હતું કે, જો ગ્રાહકો જીએસટીના ઘટાડાની રાહ જોશે તો ખાસ કરીને એસી, ફ્રીજ અને અન્ય વ્હાઇટ ગૂડ્સના વિક્રેતાઓની દિવાળી બગડશે. આ વખતે આપણે રિઅલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગમાં શું ચર્ચા ચાલી રહી છે એ જાણીએ. રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના નિરીક્ષકો અનુસાર નવા સૂચિત જીએસટી સ્લેબથી મધ્યમ વર્ગને મોટી રાહત મળી શકે છે, દિવાળી બાદ ઘર ખરીદવું સોંઘું થઇ શકે છે!

જીએસટી ઘટાડી સરકારી ઘર ખરીદનાર લોકોને મોટી રાહત આપી શકે છે. હાલ બાંધકામના વિવિધ રો મટિરિયલ્સ એટલે કે કાચી સામગ્રી પર 18 ટકાથી 28 ટકા જેટલો ઊંચો ટેક્સ લાગે છે. જીએસટી ઘટવાથી બાંધકામનો ખર્ચ ઘટશે. જોકે, સવાલ એ જ ચર્ચાઇ રહ્યો છે કે બિલ્ડર્સ અને ડેવલપર્સ આ લાભ ગ્રાહકોને પસાર કરશે કે નહીં? કદાચ કરવો પડે તો પણ તે પૂરેપુરો કરશે કે નહીં?

રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરની વાત કરીએ તો અત્યાર સુધી અલગ અલગ ક્નસ્ટ્રક્શન મટિરિયલ્સ પર અલગ અલગ ટેક્સ લગાવવામાં આવે છે. ઉદાહરણ તરીકે, સિમેન્ટ પર 28 ટકા, સ્ટીલ પર 18 ટકા, કલર, પેઇન્ટ્સ પર 28 ટકા, ટાઇલ્સ અને સેનિટરીવેર પર 18 ટકા વેરો લાગે છે. આ રો મટિરિયલનો ખર્ચ સીધી ઘરોની કિમત અને હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટના કુલ ખર્ચને અસર કરે છે.

રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના નિષ્ણાતો માને છે કે કરવેરાના માળખાને સરળ બનાવવાથી હાઉસિંગ ડેવલપર્સ માટે પ્રોજેક્ટ ખર્ચમાં ઘટાડો થશે અને ગ્રાહકોને સીધો ફાયદો થશે. જીએસટીના બે સરળ સ્લેબ (5ાંચ ટકા અને 18 ટકા)ના પ્રસ્તાવથી હાઉસિંગ સેક્ટરને ઘણો ફાયદો થશે. આનાથી રિયલ એસ્ટેટમાં ઇનપુટ ખર્ચમાં ઘટાડો થશે. સિમેન્ટ અને અન્ય આવશ્યક સામગ્રી પર હાલ ઊંચો ટેક્સ લાદવામાં આવે છે, જે દૂર થતા એકંદર કોસ્ટમાં મોટો ઘટાડો થશે.
તેમના મતે આ નિર્ણયથી પ્રોપર્ટી વધુ સસ્તી થશે અને ખરીદદારોની રૂચિને ફરી વધારશે. ખાસ કરીને ઊભરતા ટિયર-2 બજારોમાં, જ્યાં બીજી વખત ઘર ખરીદવાની માગ ધીમે ધીમે મજબૂત થઈ રહી છે, ત્યાં ઘરોનું વેચાણ વધી શકે છે. તેમણે કહ્યું હતું કે, મુખ્ય બાંધકામ સામગ્રી પર કરવેરાનું ભારણ ઘટવાથી ડેવલપર્સ આ બચતોનો લાભ સીધી ઘર ખરીદનારાઓને આપી શકશે, જે ઊભરતાં રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટને નવું પ્રોત્સાહન આપશે.

જોકે, રિઅલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રના એક વિશ્લેષકે આ અંગે શંકા વ્યક્ત કરી હતી કે હાલ એવી કોઇ યંત્રણા નથી કે જે બિલ્ડર કે ડેવલપરને જીએસટીથી થનારો લાભ સીધો ગ્રાહકો સુધી પહોંચાડવાની ફરજ પાડી શકે. સરકારે એ લાભ ગ્રાહકોને મળે અને એ પણ સંપૂર્ણ રીતે મળે એ માટે કોઇ યંત્રણા વિચારવી, ઘડવી અને અમલી બનાવવી આવશ્યક છે.
મોટાભાગના નિષ્ણાતો માને છે કે પ્રસ્તાવિત જીએસટી રિફોર્મ્સથી રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટને ફાયદો થશે અને તેનાથી ખરીદદારોને ચોક્કસપણે રાહત મળશે. ડેવલપર્સને ઓછા ઇનપુટ ટેક્સમાંથી ચોક્કસપણે વધુ સારા માર્જિન મળશે, પરંતુ તેની વિશ્વસનીયતા ત્યારે જ સ્થાપિત થઇ શકશે, જ્યારે તેઓ આ બચત ગ્રાહકોને આપશે. ઉદ્યોગમાં સ્પર્ધા પણ વધી શકે છે.

આ સેગમેન્ટના ટેક્નિકલ એનાલિસ્ટે કહ્યું હતું કે, રિઅલ એસ્ટેટ સેકટરમાં ડેવલપર્સની વિશ્વસનીયતાની અને શાખની ભૂમિકા અગત્યની હોય છે. ખરીદદારોને પ્રત્યક્ષ લાભો લાંબા ગાળાની માગને આગળ ધપાવશે. તેઓ માને છે. આગામી તહેવારોની મોસમ, જ્યારે માગ સૌથી વધુ હોય છે, ત્યારે કરવેરાની સુધારણાને ગ્રાહકોના વિશ્વાસમાં રૂપાંતરિત કરવાની એક મોટી તક છે.

અમુક ટેક્સ ડિસિપ્લીન હોવાનું આવશ્યક છે, એમ જણાવતાં એક ડેવલપરે કહ્યું કે, જીએસટી દિલ્હી-એનસીઆરના રિયલ એસ્ટેટ ઉદ્યોગ માટે ગેમચેન્જર સાબિત થયો છે. તે કરમાળખામાં એકરૂપતા લાવ્યું છે અને પારદર્શક સિસ્ટમમાં ઘણા જુદા જુદા કરવેરાને મર્જ કરવામાં આવ્યા છે. વર્ષ 2019માં અધૂરા રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સ પર જીએસટીનો દર 12 ટકા (ઇનપુટ ટેક્સ ક્રેડિટ સાથે)થી ઘટાડીને 5ાંચ ટકા (આઇટીસી વિના) કરવામાં આવ્યો હતો.

આ નિર્ણયથી એનસીઆરના અંડર ક્નસ્ટ્રક્શન સેગમેન્ટમાં ખરીદદારોનો વિશ્વાસ ચોક્કસપણે મજબૂત થયો છે. ખાસ કરીને નોઈડા, ગુરુગ્રામ અને ગાઝિયાબાદ જેવા હાઇ ગ્રોથ કોરિડોરમાં અગાઉ ઊંચા કરવેરાને કારણે માગ ઓછી રહી હતી. વર્ષ 2024ના પહેલા છમાસિક ગાળામાં, દિલ્હી-એનસીઆરમાં 38,200થી વધુ ઘરો વેચાયાં હતાં, જે વાર્ષિક ધોરણે પચ્ચીસ ટકાની વૃદ્ધિ દર્શાવે છે.

જોકે તેમણે એવો મત વ્યક્ત કર્યો હતો કે, ઇનપુટ ટેક્સ ક્રેડિટ (આઇટીસી)ની ગેરહાજરી હજુ પણ ડેવલપર્સને ભારે પડી રહી છે. મધ્યમવર્ગીય ખરીદદારોનું પ્રભુત્વ ધરાવતા બજારમાં પરવડે તેવી ક્ષમતાનું સર્વોચ્ચ મહત્ત્વ છે અને આઇટીસી વિના લાંબા ગાળાની સ્થિરતા એક મોટો પડકાર બની જાય છે.

આ પણ વાંચો…કવર સ્ટોરી: મહિલાઓની સુરક્ષા માટેના કાયદાઓનો આડેધડ દુરુપયોગ રોકવો જરૂરી છે…

એક અન્ય ડેવલપરે પણ આ અભિપ્રાયને ટેકો આપતાં જણાવ્યું હતું કે ઇનપુટ ટેક્સ ક્રેડિટ (આઇટીસી)ને આંશિક રીતે પરત લાવવી જરૂરી છે. તેમના જણાવ્યા અનુસાર, આનાથી ગ્રાહકોને સસ્તા ઘર મળશે અને ડેવલપર્સને યોગ્ય માર્જિન પણ મળશે, જેથી તેઓ મોટા પાયે ક્વોલિટી હાઉસિંગ ઓફર કરી શકે.

નવા જીએસટી માળખાથી બાંધકામનો ખર્ચ ઘટશે તેવી અપેક્ષા છે અને જો ટેક્સનું ભારણ દસથી વીસ ટકા ઓછું કરવામાં આવે તો મેટ્રો શહેરોની સાથે સાથે ટિયર ટુ માર્કેટમાં પણ સારા ભાવે ઘર ઉપલબ્ધ કરાવી શકાશે. જોકે, લક્ઝરી હાઉસિંગ પર ચાલીસ ટકા ટેક્સનો ડર એક પડકાર બની રહેશે.

લક્ઝરી સેગમેન્ટમાં મોંઘી સામગ્રી અને ફોરેન ફિનિશિંગનો ઉપયોગ થાય છે. જો તેને 40 ટકાના સ્લેબમાં રાખવામાં આવે તો બાંધકામનો ખર્ચ ચોક્કસપણે વધશે. એનસીઆર અને ગુરુગ્રામ જેવાં બજારોમાં માગ વધી શકે છે, પરંતુ ડેવલપર્સને ખર્ચના માળખાનું સંચાલન કરવામાં મુશ્કેલી પડી શકે છે.

જીએસટી માળખામાં ફેરફારથી શું થશે?

જીએસટીના બે સ્લેબનો પ્રસ્તાવ ઘર ખરીદનારાઓ માટે સારા સમાચાર સાબિત થઇ શકે છે, સ્ટીલ, સિમેન્ટ સહિતની ઇન્પુટ કોસ્ટમાં નોંધપાત્ર ઘટાડો થશે. આ નિર્ણયથી એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ સેગમેન્ટને મોટી રાહત મળશે, જોકે બિલ્ડર્સ, ડેવલપર્સ કર બચતનો લાભ સીધો ગ્રાહકોને આપે તો જ આ સપના જેવી અપેક્ષા સાકાર બની શકે.

અલબત્ત, લક્ઝરી હાઉસિંગમાં ચાલીસ ટકા ટેક્સના કારણે ખર્ચમાં વધારો થવાની શક્યતા છે. ખેર, હાલ તો તમામની નજર એ બાબત પર મંડાયેલી છે કે, પ્રસ્તાવિત જીએસટીનું માળખું દિવાળી સુધીમાં કેવી રીતે સામે આવે છે અને આ ફેરફારથી ખરેખર ઘર ખરીદનારાઓને કેટલી રાહત મળે છે. સપ્ટેમ્બરના પહેલા સપ્તાહમાં અમુક બાબત સ્પષ્ટ થવાની અપેક્ષા છે.

આ પણ વાંચો…કવર સ્ટોરી: ટૅરિફનો ટોર્પિડો ટ્રમ્પને પણ ઘાયલ કરશે