નિયમિત આવક ને વૃદ્ધિના લક્ષ્ય સાથે… રિઅલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટીઝમાં પરોક્ષ માર્ગે રોકાણ કરવું છે?

આ માટેનો નવો માર્ગ છે ‘રિયલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્’ (રિટ), જેમાં હવે મધ્યમ કદના રોકાણકારોને પણ તક મળે એવી જોગવાઈ છે. આવો, આ વિશે જાણીએ…

ઈકો સ્પેશિયલ -જયેશ ચિતલિયા

રિયલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ (આર.ઈ.આઈ.ટી.-રિટ) એ એક એવું ટ્રસ્ટ છે, જે રોકાણકારોને રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં પરોક્ષપણે રોકાણની તક આપે છે. આ વિશે હવે જાગ્રતિ ફેલાઈ રહી છે. માર્કેટ નિયામક સંસ્થા ‘સેબી’એ પણ ‘રિટ’ માટે તાજેતરમાં સમય-સંજોગ મુજબ સુધારા કર્યા છે, જેથી મધ્યમ કદના રોકાણકારોને તેમાં રોકાણની તક મળે.

ઈન્વેસ્ટરો ‘રિટ’ માં નાણાં મૂકે છે અને એ નાણાં ‘રિટ’ નિયમિત આવક ઊભી કરતી રિયલ એસ્ટેટ પ્રોપર્ટીઝમાં રોકે છે. ખાસ કરીને ઓફિસ સ્પેસ અને શોપિંગ મોલ જેવી કમર્શિયલ પ્રોપર્ટીઝમાં. આ પ્રકારના રોકાણમાં ભાગ લેતા ઈન્વેસ્ટરો ‘રિટ’ ના યુનિટસ મળે છે, જેની બજારમાં લે-વેચ થઈ શકે છે. સેબી’એ અત્યાર સુધી ઓછામાં ઓછી રૂ.૫૦૦ કરોડની રિયલ એસ્ટેટ સંપત્તિ ધરાવનાર મોટા કદવાળા ‘રિટ’ પર ધ્યાન કેન્દ્રિત કર્યું હતું. જયારે કે હવે એચએનઆઈ (હાઈ નેટવર્થ ઈન્ડિવિજ્યુઅલ્સ) નો પણ આ ઈન્વેસ્ટમેન્ટનો રસ વધી રહ્યો છે. એ લોકો વિશેષ કરીને લક્ઝરી પ્રોપર્ટીઝ અને હોલિડે હોમ્સ જેવી પ્રોપર્ટીઓમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટ કરે છે. આ માટે ફ્રેક્શનલ ઓનરશિપ પ્લેટફોર્મ્સ (એફઓપી) નામે કેટલાંક વેન્ચર્સ શરૂ થયા છે, જે એચએનઆઈ અને રિટેલ ઈન્વેસ્ટરોને રૂ. ૧૦ લાખ અને રૂ. ૨૫ લાખ વચ્ચેના મિનિમમ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ સાથે રિયલ એસ્ટેટમાં રોકાણ કરવાની સુવિધા પૂરી પાડે છે.

‘એફઓપી’થી શું લાભ?

એફઓપી ઈન્વેસ્ટરો પાસેથી ઓનલાઈન માધ્યમથી નાણાં પ્રાપ્ત ને પછી લક્ઝરી પ્રોપર્ટીઝ અને હોલિડે હોમ્સમાં રોકાણ કરે છે. સ્પેશિયલ પર્પઝ વેહિકલ (એસપીવી) નામે એક કંપની પ્રોપર્ટીના ટાઈટલ (અધિકાર-પત્ર) ખરીદે છે અને પોતાની પાસે જાળવી રાખે છે અને ઈન્વેસ્ટરોને એસપીવીમાં શેર અથવા યુનિટસ ઈશ્યૂ કરે છે. સમયાનુસાર, પ્રોપર્ટીમાંથી ભાડાં પેટે જે આવક થાય એને બાદમાં એસપીવી ઈન્વેસ્ટરોને વિતરીત કરે છે. આ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ પદ્ધતિના બીજા એક પ્રકારમાં એસપીવીની બાદબાકી કરવામાં આવે છે અને ઈન્વેસ્ટરોને રિયલ એસ્ટેટમાં સંયુક્ત રીતે અથવા નાની ટકાવારીમાં સીધા પોતાની રીતે સોદા કરવા દેવામાં આવે છે.

નાના-મધ્યમ કદના રિટ માટે માળખું
હવે નાના અને મધ્યમ સ્તરના રિયલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (SM REIT) માટે સેબી’એ ૨૦૨૪ની ૮ માર્ચે અમલમાં મૂકેલા સુધારા સમજવા મહત્ત્વના છે.

નાના અને મધ્યમ સ્તરના રિયલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (એસએમ રિટ)નું સંચાલન કરતા એફઓપી હવે સેબીના નિયમન હેઠળ આવ્યા છે. આ ક્ષેત્રે ઈન્વેસ્ટરોની સંખ્યામાં થયેલા વધારા અને આવા એફઓપી મારફત ઈન્વેસ્ટમેન્ટમાં થયેલી વૃદ્ધિને ધ્યાનમાં લઈને ‘સેબી’એ એફઓપી માટે વધુ શિસ્તબદ્ધ નિયમનકારી માળખું ઘડવાની તૈયારી કરી છે. ‘સેબી’ના જણાવ્યાનુસાર,

એફઓપીએ વિવિધ પ્રકારના સ્ટ્રક્ચર અપનાવ્યા છે, જેને કારણે એવી ચિંતા ઊભી થઈ છે કે એનાથી ઈન્વેસ્ટરોનું હિત જોખમાઈ શકે છે. બીજી એક મહત્ત્વની બાબત એ છે કે, જે કેટલાક એફઓપી રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટો અને દલાલો દ્વારા સંચાલિત છે એ બધા રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યૂલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ એક્ટ (રેરા)ને બંધનકર્તા છે, પણ ‘સેબી’ની જાણકારી મુજબ એ સહુની તમામ પ્રવૃત્તિઓ ‘રેરા’ના અધિકારક્ષેત્ર હેઠળ આવતી નથી તેથી ઈન્વેસ્ટરોનાં હિતનું રક્ષણ કરવા માટે અને ‘રિટ’ ની માર્કેટની વૃદ્ધિ માટે ‘સેબી’એ નાના-મધ્યમ કદના REIT અર્થે એક અલગ માળખું ઘડ્યું છે.

SM REIT એવું માળખું છે જે ઓછામાં ઓછા ૨૦૦ ઈન્વેસ્ટરોને યુનિટ્સ ઈશ્યૂ કરવા અને રિયલ એસ્ટેટ સંપત્તિ પ્રાપ્ત કરવા માટે ઓછામાં ઓછા રૂ. ૫૦ કરોડ અને રૂ. ૫૦૦ કરોડની અંદર નાણાં ઊભા કરે છે. વધુમાં, જે કોઈ એફઓપી નાના-મધ્યમ કદના REIT નું સંચાલન કરવા માગે તેણે ‘સેબી’માં રજિસ્ટ્રેશન કરાવવું પડે છે. જો કે, હાલ જે અનરજિસ્ટર્ડ ‘રિટ’ છે તેવા વર્તમાન એફઓપી ‘સેબી’ને માઈગ્રેશન પ્લાન મોકલી શકે છે તેમજ રજિસ્ટ્રેશન માટે અરજી પણ કરી શકે છે. પછી ભલે એમના ઈન્વેસ્ટરોની સંખ્યા ગમે તેટલી હોય.

ફ્રેક્શનલ ઓનરશિપ બન્યું ઓછું જોખમી
રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ઈન્વેસ્ટમેન્ટ કરવામાં સામાન્ય સમસ્યા એ છે કે એમાં રોકાણ એવા નવા પ્રોજેક્ટોમાં કરવું પડે છે જ્યાં બાંધકામ હજી શરૂ થયું ન હોય અથવા એ બાંધકામ હેઠળ હોય. આમાં બિલ્ડિંગ પરમિટના અભાવ જેવા અનેક કારણોસર બાંધકામ અટકાવી દેવાતા હોય છે, પરિણામે ઈન્વેસ્ટમેન્ટ પરનું રિટર્ન વિલંબમાં પડે છે. પરંતુ હવે નવા નિયમો આ સમસ્યાને દૂર કરી દેશે. એમાં એવી જોગવાઈ છે કે કોઈ પણ યોજનામાં ઓછામાં ઓછા ૯૫ ટકા નાણાં પૂર્ણ થઈ ગયેલા પ્રોજેક્ટોમાં અથવા ભાડું ઉત્પન્ન કરાવી શકે એવી પ્રોપર્ટીઓમાં જ રોકવા. બાકીના પાંચ ટકા નાણાં પ્રવાહી સંપત્તિમાં ઈન્વેસ્ટ કરી શકાય.

વધારે સક્ષમ પાત્રતા અને નિયમો
નાના-મધ્યમ કદના REIT માટેના નિયમન માળખામાં પાત્રતા અને સંચાલન આવશ્યક્તાઓનો પણ સમાવેશ છે. રિટના ઈન્વેસ્ટમેન્ટ મેનેજરોએ અનુભવ, નેટવર્થ, તેમજ ફિટ એન્ડ પ્રોપર જેવા ધારાધોરણ સંબંધિત સેબી’એ ઘડેલા નિયમોનું પાલન કરવાનું આવશ્યક રહેશે. વધુમાં, મેનેજરોને જે રિટ’ મેનેજ કરતા હોય તેમાં યુનિટ્સની મિનિમમ ટકાવારી રાખવાની રહેશે. આને લીધે ઈન્વેસ્ટરો અને મેનેજરો, બંનેનું હિત સચવાશે અને તેને પગલે ઈન્વેસ્ટરોનો આત્મવિશ્વાસ વધશે.

ઈન્વેસ્ટરોના હિતમાં ફરજિયાત લિસ્ટિંગ
અગાઉ ઈન્વેસ્ટરોને એમના શેર કે યુનિટસ માટે ખરીદદારો શોધવા એફઓપી પર આધાર રાખવો પડતો હતો. સેબી’એ એની નોંધ લેતા જણાયું હતું કે આ બાબત ઈન્વેસ્ટરોની તરફેણમાં નથી.જેથી સેબી’એ હવે નિયમ બનાવ્યો છે કે નાના-મધ્યમ કદના છઊઈંઝ જે યુનિટ્સ ઈશ્યૂ કરે તેનું ફરજિયાત લિસ્ટિંગ કરવાનું રહેશે. આને લીધે ઈન્વેસ્ટરોને ઈન્વેસ્ટમેન્ટમાંથી એક્ઝિટ થવા અને નાણાં અનલોક કરવાની સુવિધા મળશે.

જો કે, એ જોવાનું રહે છે કે નાના-મધ્યમ કદના છઊઈંઝ ના યુનિટ્સ એકવાર લિસ્ટેડ થાય એ પછી એમાં ટ્રેડિંગમાં પર્યાપ્ત રસ રહે છે કે નહીં. આ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ વિશે પારદર્શક્તાની પણ કાળજી લેવાઈ છે.

ઈન્વેસ્ટરોની ફરિયાદો પર નિયામકની દેખરેખ
એફઓપી વિશે સેબી’ને ચિંતા અનુસાર અહીં મજબૂત ફરિયાદ નિવારણ તંત્રનો અભાવ છે. આ સમસ્યાના ઉપાય સ્વરૂપે ‘સેબી’ની જોગવાઈ મુજબ નાના-મધ્યમ કદના છઊઈંઝ ના ઈન્વેસ્ટરો હવે ૩૯; સેબી સ્કોર્સ ૩૯; પ્લેટફોર્મ મારફત નાના-મધ્યમ કદના છઊઈંઝ ના મેનેજરો સામે ફરિયાદ નોંધાવી શકશે. આ પ્લેટફોર્મ એક ઓનલાઈન પોર્ટલ છે, જે સેબી-સંચાલિત સંસ્થાઓ વિરુદ્ધની ફરિયાદોનું નિવારણ કરવાના હેતુથી સ્થપાયું છે.

જોખમો સમજવા જરૂરી
‘સેબી’ એ ફ્રેક્શનલ ઓનરશિપ માટે નવા નિયમો ઘડતાં ઈન્વેસ્ટરો હવે નિયમિત કરાયેલા એસેટ વર્ગમાં આસાનીથી ઈન્વેસ્ટ કરી શકશે. એ લોકો હવે લક્ઝરી પ્રોપર્ટીઓમાં પણ ઈન્વેસ્ટ કરી શકશે, જે અગાઉ ચોક્કસ પ્રમાણમાં આવક ધરાવતા વર્ગ માટે પહોંચ બહારની વાત હતી. તેમ છતાં ઈન્વેસ્ટરોએ આવી ઓફરની જાણકારી અર્થે આવશ્યક સજાગતા રાખવી જોઈશે અને તેની સાથે સંકળાયેલા જોખમોને સમજવા ઉપરાંત ઈન્વેસ્ટ કરતા પહેલાં પ્રોફેશનલ સલાહ લેવી પણ જરૂરી રહેશે.