‘પાઘડી’ની ઈમારતોથી મુંબઈને મળશે મુક્તિઃ મહારાષ્ટ્ર સરકારના નવા કાયદાથી કોને થશે ફાયદો?
‘રિડેવલપમેન્ટ’નું નવું માળખું મકાનમાલિક યા ભાડૂત કોને ફળી શકે એ વિગતવાર જાણો
મુંબઈઃ મહારાષ્ટ્રના નાયબ મુખ્ય પ્રધાન એકનાથ શિંદેએ ગુરુવારે મુંબઈના “પાઘડી’ની ઈમારતોના રિડેવલપમેન્ટનાં નિયમોનાં નવાં માળખાંની જાહેરાત કરી હતી અને તેના અમલથી દેશની આર્થિક રાજધાની પાઘડીની ઇમારતોથી મુક્ત થશે. એકનાથ શિંદેએ આને ઐતિહાસિક નિર્ણય ગણાવ્યો હતો. તેમણે કહ્યું હતું કે આનો મુખ્ય હેતુ શહેરને આ પ્રકારની (પાઘડીની) મિલકતોથી મુક્ત કરવાનો છે. હાઉસિંગનો પોર્ટફોલિયો ધરાવતા શિંદેએ વિધાનસભામાં આ જાહેરાત કરી હતી.
જાણો પાઘડી શું છે ?
પાઘડી એ મિલકત ભાડેથી આપવાનું પરંપરાગત મોડેલ છે જેમાં ભાડૂત જે તે મિલકતનો આંશિક હિસ્સેદાર હોય છે અને તેણે નજીવું ભાડું ભરવાનું રહે છે. ભાડૂતને એ મિલકત પેટાભાડૂતને આપવાનો તેમજ વેચવાનો પણ અધિકાર હોય છે.
ભાડું અને અધિકારઃ આ સિસ્ટમ અંતર્ગત ભાડૂત મકાન માલિકને એક મોટી રકમ એડવાન્સમાં આપે છે. જેના બદલામાં ભાડૂતને સંપત્તિ પર લગભગ આજીવન અધિકાર મળતો હતો. સૌથી મહત્ત્વપૂર્ણ વાત આ સિસ્ટમમાં ઓછું ભાડું અને નિયંત્રિત હતું. દાયકા સુધી ભાડું વધારવામાં આવતું નહોતું. જેનાથી તે બજાર મૂલ્યની તુલનામાં નગણ્ય છે.
અનેક મામલામાં પાઘડીની ચૂકવણી માટે ભાડૂતને સંપત્તિના માલિકી હકમાં પણ કેટલોક હિસ્સો મળતો હતો. જોકે સત્તાવાર રીતે તેઓ માલિક નહોતા. તેમજ ભાડૂતને તેઓ કોઈ સંપત્તિને ત્રીજા પક્ષકારને વેચીને મોટી રકમ કમાવાનો અધિકાર હતો. જેને તે મકાન માલિક સાથે વહેંચતો હતો.
શા માટે નવા રેગ્યુલેટરી ફ્રેમવર્કની જરૂર પડી?
મુંબઈમાં વર્ષોથી ચાલી આવતી પાઘડી સિસ્ટમમાં રહેલા ગંભીર દોષો અને તેના કારણે શહેરી વિકાસમાં આવતા અવરોધોને દૂર કરવા માટે એક અલગ રેગ્યુલેટરી ફ્રેમવર્કની જરૂરિયાત ઊભી થઈ હતી. આ સિસ્ટમ માત્ર મકાનમાલિકોને જ નહીં, પરંતુ જર્જરિત ઇમારતોના પુનર્વિકાસમાં પણ અવરોધરૂપ બની રહી હતી. જૂની અને જર્જરિત ઇમારતોના અસરકારક પુનર્વિકાસ માટે તથા કાયદાકીય જટિલતાઓ દૂર કરવા માટે નવું માળખું આવશ્યક હતું.
આ સિસ્ટમ હેઠળ ભાડું નિયંત્રિત અને નજીવું રહેતું હોવાથી, મકાનમાલિકોને તેમની જૂની અને જર્જરિત ઇમારતોનું સમારકામ કે જાળવણી કરવા માટે કોઈ પ્રોત્સાહન કે પૂરતા નાણાં મળતા ન હતા. ભાડું એટલું ઓછું હતું કે તે મિલકત પરના ટેક્સ ભરવા માટે પણ પૂરતું નહોતું, જેના કારણે ઇમારતો વધુને વધુ જોખમી બનતી ગઈ હતી.
મુંબઈની મોટાભાગની વાઘડી ઇમારતો જૂની અને જોખમી બની ચૂકી છે. રિડેવલપમેન્ટ પ્રક્રિયામાં મકાનમાલિક અને ભાડુઆત વચ્ચેના અધિકારોના ટકરાવને કારણે ગતિરોધ સર્જાતો હતો. મકાનમાલિકો ઓછું ભાડું મળવાને કારણે બહાર નીકળવા તૈયાર નહોતા થતા અને ભાડૂતોને એવો ડર હતો કે પુનર્વિકાસમાં તેમને તેમનો યોગ્ય હિસ્સો નહીં મળે.
આ સિસ્ટમ ઘણીવાર કાળા નાણાંના વ્યવહારોને પ્રોત્સાહન આપતી હતી. જ્યારે મિલકત વેચવામાં આવતી, ત્યારે ‘પગડી’નો મોટો હિસ્સો રોકડમાં ચૂકવવામાં આવતો હતો, જેના પરિણામે સરકારી તિજોરીને મોટું નુકસાન થતું હતું. પાઘડી સિસ્ટમ હેઠળના કાયદાઓ અત્યંત જટિલ હતા.
ભાડૂતોને ડર હતો કે જો ઇમારતનો રિડેવલપમેન્ટ થશે, તો તેઓને તેમની જગ્યા ગુમાવવી પડશે અથવા તેમને મળનારા નવા એપાર્ટમેન્ટની સાઈઝ ઘટી જશે, જેના કારણે તેઓ વિરોધ કરતા હતા. આ તમામ પરિબળોને કારણે, મુંબઈની જૂની મિલકતોના પુનર્વિકાસને સરળ અને પારદર્શક બનાવવા માટે નવા અને સ્પષ્ટ નિયમનકારી માળખાની જરૂરિયાત ઊભી થઈ હતી.
‘પાઘડી સિસ્ટમ’ માટે નવું રેગ્યુલેટરી ફ્રેમવર્ક
મુંબઈની લાંબા સમયથી પડતર વાઘડી સિસ્ટમની જટિલતાઓ અને જર્જરિત ઇમારતોના રિડેવલપમેન્ટમાં આવતા અવરોધોને દૂર કરવા માટે રજૂ કરાયેલું નવું રેગ્યુલેટરી ફ્રેમવર્ક શહેરના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં ક્રાંતિકારી ફેરફારો લાવવા માટે તૈયાર છે. આ નવા માળખાનો મુખ્ય હેતુ મકાનમાલિકો અને ભાડૂતોના અધિકારો વચ્ચે સંતુલન સ્થાપીને પુનર્વિકાસની પ્રક્રિયાને ઝડપી અને પારદર્શક બનાવવાનો છે.
નવા ફ્રેમવર્કથી થનારા મુખ્ય લાભો
- અધિકારોનું સંતુલન અને ભાડૂતોને માલિકી હક
આ નવું માળખું ભાડૂતોને નવી વિકસિત સંપત્તિમાં માલિકીનો દરજ્જો આપવા પર ભાર મૂકશે. આનાથી ભાડૂતોમાં રહેલો ડર દૂર થશે અને તેઓ પુનર્વિકાસ માટે સરળતાથી સંમત થશે, જેનાથી પ્રોજેક્ટ ઝડપથી આગળ વધશે. - રિડેવલપમેન્ટને પ્રોત્સાહન અને મકાનમાલિકોને ફાયદો
નવા માળખાથી મકાનમાલિકોને પણ યોગ્ય વળતર અને વધેલું ભાડું મળવાનો માર્ગ મોકળો થશે. આનાથી તેઓ રિડેવલપમેન્ટની પહેલ કરવા માટે પ્રોત્સાહિત થશે અને જર્જરિત ઇમારતોને આધુનિક બનાવવાની પ્રક્રિયા વેગ પકડશે. - કાનૂની સ્પષ્ટતા અને પારદર્શિતા
એક અલગ નિયમનકારી સંસ્થા અથવા સ્પષ્ટ કાયદાઓ આવવાથી અદાલતોમાં બાકી રહેલા કેસોમાં ઘટાડો થશે. આ ફ્રેમવર્ક રિડેવલપમેન્ટની પ્રક્રિયાને સમયબદ્ધ અને અત્યંત પારદર્શક બનાવશે. - અર્થતંત્ર પર સકારાત્મક અસર
પગડી ઇમારતોના રિડેવલપમેન્ટથી શહેરમાં રિયલ એસ્ટેટ પ્રવૃત્તિને મોટી ગતિ મળશે. આનાથી લાખો જૂના અને જર્જરિત ફ્લેટ આધુનિક આવાસમાં બદલાઈ જશે, જે મુંબઈના આવાસ સંકટને પણ અમુક અંશે ઘટાડવામાં મદદ કરશે.
નિષ્ણાતો માને છે કે આ નવું રેગ્યુલેટરી ફ્રેમવર્ક મુંબઈના શહેરી માળખાને બદલવા અને જર્જરિત મકાનોની સમસ્યાનો કાયમી ઉકેલ લાવવા માટેનું એક મોટું પગલું છે.
આ પણ વાંચો: શિવરાજ પાટીલનું 90 વર્ષની વયે નિધન, 2008 મુંબઈ હુમલા વખતે હતા ગૃહ પ્રધાન
