ઇન્ડેક્સેશન: સરકારના ફેરનિર્ણય બાદની સ્થિતિશું છે! ઘરની લેવેચ પર હવે કેટલો વેરો લાગશે?

કેલિડોસ્કોપ-નિલેશ વાઘેલા

કેન્દ્રિય અંદાજપત્રમાં સરકારે ધારણાં મુજબ જ મધ્યમવર્ગને નિરાશ તો કર્યો જ પરંતુ એ જ સાથે એક અત્યંત અણઘડ અને અતાર્કિક નિર્ણયમાં મિડલ ક્લાસને ફટકો મારતા પ્રસ્તાવમાં ઇન્ડેક્સેશનનો લાભ પાછો ખેંચી લેવાની તજવીજ કરી હતી. જોકે, સદભાગ્યે આ સંદર્ભે ખૂબ ઉહાપોહ થતાં તઘલખી નિર્ણય પાછો ખેંચી લેવાની ફરજ પડી છે.

સૌ પ્રથમ એ જાણીએ કે આ ઇન્ડેકસેશન છે શું! ઇન્ડેક્સેશનની મદદથી પ્રોપર્ટીની ખરીદ કિંમત પર ફુગાવાની અસર દર્શાવવામાં આવે છે, જે ગણતરીમાં ખરીદ કિંમતમાં વધારો કરે છે અને રોકાણકારના નફાના આંકડાને ઘટાડે છે અને કર જવાબદારી પણ ઘટાડે છે.

આવકવેરા કાયદા અનુસાર, જો મિલકત ખરીદીનાં ત્રણ વર્ષની અંદર વેચવામાં આવે છે, તો એમાંથી થતા નફાને શોર્ટ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન (એસટીજીસી) ગણવામાં આવે છે, જ્યારે તમે પ્રોપર્ટી ખરીદ્યા પછી ત્રણ વર્ષ સુધી રાખો અને પછી એને વેચો, તો એમાંથી થયેલો નફો લોંગ ટર્મ કેપિટલગેઇન તરીકે ગણવામાં આવે છે. કેન્દ્ર સરકારે રિયલ એસ્ટેટમાં લોંગ ટર્મ કેપિટલગેઈન પર મોટા ફેરફારો કર્યા છે. સરકારે ફરી એકવાર પ્રોપર્ટી ખરીદનારા અને વેચનારને ઈન્ડેક્સેશનનો વિકલ્પ આપ્યો છે. બજેટમાં કેન્દ્ર સરકારે રિયલ એસ્ટેટ ડીલ પર લાદવામાં આવતા લોંગ ટર્મ કેપિટલગેઈન ટેક્સમાંથી ઈન્ડેક્સેશનને દૂર કરવાનો નિર્ણય લીધો હતો. આનો ઘણો જોરદાર વિરોધ થયો હોવાથી સરકારે ફરીથી ઇન્ડેક્સેશનનો વિકલ્પ આપવો પડ્યો છે.

નવા ફેરફાર બાદ કરદાતાઓને પ્રોપર્ટી વેચવાથી થતા નફા પર ટેક્સ ભરવા માટે બે વિકલ્પ મળશે. હવે જો તમે ઇન્ડેક્સેશનનો લાભ ન લો તો તમારે ૧૨.૫ ટકા લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઇન (એલટીજીસી) ટેક્સ ચૂકવવો પડશે.

જો તમે ઇન્ડેક્સેશનનો લાભ લો, તો તમારે ૨૦ ટકા ટેક્સ ચૂકવવો પડશે. આ વિકલ્પ ફક્ત તે લોકો માટે જ ઉપલબ્ધ હશે, જેમણે ૨૩ જુલાઈ, ૨૦૨૪ પહેલાં પ્રોપર્ટી ખરીદી છે.
આ પ્રકારની આવક પર તમારે ઇન્ડેક્સેશનનો લાભ લીધા પછી ૨૦ ટકાના દરે ટેક્સ ચૂકવવો પડશે. ઘર અથવા પ્લોટ વેચવાથી થયેલો નફો તમારી કુલ આવકમાં ઉમેરવામાં આવશે અને પછી તમારા ટેક્સ સ્લેબ મુજબ એના પર ટેક્સ વસૂલવામાં આવશે.

સરકાર દ્વારા હવે તૈયાર કરાયેલા સુધારા મુજબ રોકાણકારોને મિલકતના વેચાણ પર ટેક્સ ભરવા માટે બે વિકલ્પ મળશે. એક વિકલ્પ ઓલ્ડ ટેક્સ રિજીમ પ્રમાણે હશે, જેમાં લોંગ ટર્મ કેપિટલગેઈન ટેક્સ ૨૦ ટકાના દરે ગણવામાં આવશે, સાથે જ ઈન્ડેક્સેશનનો ફાયદો મળશે.

બીજો વિકલ્પ બજેટમાં કરવામાં આવેલા ફેરફારોને અનુરૂપ હશે, જેમાં ઇન્ડેક્સેશનના લાભ વિના ૧૨.૫ ટકાના દરે કેપિટલ ગેઇન ટેક્સ ચૂકવવાપાત્ર રહેશે. જોકે એનો લાભ ૨૩ જુલાઈ, ૨૦૨૪ પહેલાં ખરીદેલી પ્રોપર્ટી માટે જ મળશે. રોકાણકારો બે વિકલ્પમાંથી પસંદગી કરી શકશે.

સરકારે આ નિર્ણય એટલા માટે લીધો, કારણ કે મધ્યમવર્ગ અને અન્ય મિલકત માલિકોને ચિંતા હતી કે નવા નિયમોને કારણે તેમણે વધુ ટેક્સ ચૂકવવો પડશે. નવા નિયમોમાં ફુગાવાના કારણે કિંમતોમાં થયેલા વધારાને ગણતરીમાં લેતી ઇન્ડેક્સેશન સુવિધા નાબૂદ કરવામાં આવી હતી અને ટેક્સ રેટ ૨૦ ટકાથી ઘટાડીને ૧૨.૫ ટકા કરવામાં આવ્યો હતો. બજેટમાં સરકારે કોઈપણ પ્રકારની પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઈન ટેક્સમાં ઘટાડો કર્યો હતો. એનો મતલબ એ કે તમે શેર વેચો કે કોઈ પ્રોપર્ટી વેચો, તમારે ૧૨.૫ ટકાનો લોંગ ટર્મ કેપિટલ ગેઈન ટેક્સ ચૂકવવો પડશે. જોકે સરકારે પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર ઉપલબ્ધ ઈન્ડેક્સેશનને હટાવી દીધું હતું.

બજેટ ૨૦૨૪માં સરકારે પ્રોપર્ટીના વેચાણ પર ટેક્સના નિયમોમાં મોટા ફેરફારની જાહેરાત કરી હતી. એના પછી વિવાદ વધી ગયો હતો. સરકારે લોન્ગ ટર્મ પર મિલકતના વેચાણ પર થતો એલટીસીજી ટેક્સ ઘટાડીને ૧૨.૫ ટકા કર્યો હતો, પરંતુ એના પર ઉપલબ્ધ ઇન્ડેક્સેશન લાભ હટાવી દીધો હતો.

નોંધવું રહ્યું કે, પહેલાં અનેક નાણાકીય અને બિન-નાણાકીય પ્રોપર્ટીઝ પર અલગ અલગ ભિન્ન કેપટિલ ગેઇન ટેક્સ રેટ લાગુ થતા હતા, જેમ કે એક વર્ષથી વધુ સમય માટે રાખવામાં આવેલા શેરના વેચાણ પર ૧૦ ટકા ટેક્સ વસૂલાતો હતો, જોકે રિયલ એસ્ટેટ અને સોના જેવી નોન ફાઇનાન્શિયલ પ્રોપર્ટીને સેલ કરતાં ૨૦ ટકા ટેક્સ વસૂલવામાં આવતો હતો.

મિલકતની જૂની કિંમત અને સંપત્તિ મૂલ્યને વર્તમાન પરિસ્થિતિમાં સમાયોજિત કરવાની પદ્ધતિને ઇન્ડેક્સેશન કહેવામાં આવે છે. આના દ્વારા રિયલ એસ્ટેટમાં વર્તમાન મોંઘવારી સાથે એડજસ્ટ કરવાનો પ્રયાસ હોય છે. સરકાર બેઝ યર (૨૦૦૧-૨૦૦૨)ની તુલનામાં ભાવમાં ફેરફારને માપવા માટે દર વર્ષે કોસ્ટ ઇન્ફ્લેશન ઇન્ડેક્સ બહાર પાડે છે. તેના આધારે ગણતરી કરીને ઇન્ડેક્સેશન નક્કી કરવામાં આવે છે.