રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં પારદર્શકતા વધશે તેમ વિશ્ર્વસનીયતા વધશે

ઉત્સવ

સ્પેશિયલ – જયેશ ચિતલિયા

નવા કાનૂન, નિયમન અને ડિજિટાઈઝેશનનો નોંધપાત્ર ફાળો. જોકે હજી ઘણા સુધારા આવશ્યક

ભારતમાં વસ્તીવધારા સાથે ઘરોની સમસ્યા વધવાની નક્કી છે, તેમાં પણ પરિવારના વિભાજન જેવી સામાજિક સમસ્યા મોટો ભાગ ભજવી રહી છે. આ સાથે કોમર્શિયલ પ્રોપર્ટી માર્કેટમાં પણ તેજ આવતું જાય છે. આર્થિક પ્રવૃત્તિઓને મળી રહેલા વેગ સાથે ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરનો વિકાસ અનિવાર્ય છે. રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રે લાંબો સમય મંદી રહ્યા બાદ છેલ્લા એકાદ વરસથી ધીમી ગતિએ તેજીના ટકોરા વાગવા શરૂ થયા છે. આ સાથે રિયલ્ટી કંપનીઓના લિસ્ટેડ શેરોના ભાવમાં પણ સુધારાનો દોર શરૂ થયો છે. આનાં રિયલ કારણો સમજવામાં સાર ગણાય. આમ તો આ બાયર્સ માર્કેટ બની છે, તેમ છ તાં હજી આ માર્ગે ગ્રાહકોએ સાવચેત રહેવામાં શાણપણ છે. જ્યારે કે કેન્દ્ર અને રાજ્ય સરકારોએ ગ્રાહકોના રક્ષણ માટે વધુ સજ્જ-સક્રિય બનવું જરૂરી છે
ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટ કઈ દિશામાં આગળ વધી રહી છે એ જાણવું હાલ મહત્ત્વનું બન્યું છે. અગ્રણી આંતરરાષ્ટ્રીય રિયલ્ટી રિસર્ચ-ક્ધસલ્ટન્ટ કંપની જેએલએલના વરસ ૨૦૨૨ના ગ્લોબલ રિયલ એસ્ટેટ ટ્રાન્સપરન્સી ઈન્ડેક્સ (જીઆરઈટીઆઈ)માં ટોચના દસ સૌથી સુધારિત દેશોમાં ભારતની રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટનો પણ સમાવેશ કરાયો છે, જે હવે ‘ટ્રાન્સપરન્ટ’ કેટેગરીમાં પ્રવેશને આરે છે. આ કેટેગરી અગાઉના ‘સેમી-ટ્રાન્સપરન્ટ’ રેટિંગમાંથી અપગ્રેડ કરાયેલી છે. આમ થવાનું પ્રાથમિક કારણ રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, ૨૦૧૬ જેવા નિયમન અને રિયલ એસ્ટેટ સોદાઓનું ડિજિટાઈઝેશન છે.
વર્ષ ૨૦૨૦ અને ૨૦૨૨ વચ્ચે ભારતના ટ્રાન્સપરન્સી સ્કોરમાં સુધારો જોવા મળ્યો હતો. આ સ્કોર કેટલાક ઊંચી ટ્રાન્સપરન્સી ધરાવતા દેશો કરતાંય સારો છે. આનું કારણ છે એકંદર માર્કેટ ફંડામેન્ટલ્સ ઉપરાંત ડિજિટાઈઝેશન અને સોદાઓની પ્રક્રિયાઓ માટે ડેટાની ઉપલબ્ધતા. આ મામલે યુકે, ઓસ્ટ્રેલિયા, કેનેડા, આયર્લેન્ડ, સ્વીડન, ન્યુ ઝીલેન્ડ, બેલ્જિયમ અને જાપાન જેવી માર્કેટ્સ પણ ભારતથી પાછળ રહી છે.
ડિજિટાઈઝેશનની મહત્ત્વની ભૂમિકા
ડિજિટાઈઝેશન અને એકંદરે સારા માર્કેટ ફંડામેન્ટલ્સ ઉપરાંત વિકાસશીલ છઊઈંઝ (રિયલ એસ્ટેટ ઈન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ) માર્કેટ અને નવાં કડક નિયમનોએ ભારતને ટ્રાન્સપરન્સી કેટેગરીમાં પ્રગતિ કરાવવામાં મહત્ત્વનો ભાગ ભજવ્યો છે. આ બધાને કારણે વધારે સ્પષ્ટ અને પારદર્શક ડેટા ઉપલબ્ધ થતા ગયા છે તેમ જ ખરી માલિકીનું વધારે સારી રીતે રિપોર્ટિંગ થવાથી, મની લોન્ડરિંગ વિરોધી કાનૂનનો સખત અમલ થવાથી, મોડેલ ટેનન્સી કાયદો અને જમીન લે-વેચના રેકોર્ડ્સના ડિજિટાઈઝેશનની પણ મહત્ત્વની ભૂમિકા રહી છે. જોકે જમીન સંબંધી કાનૂનમાં હજી વ્યાપક સુધારા આવશ્યક છે.
છઊછઅ ઉપરાંત પાછલાં વર્ષોમાંથી અનેક નિયમનકારી પગલાંનું પણ સારું પરિણામ જોવાયું છે, જેમ કે ગુડ્સ એન્ડ સર્વિસીસ ટેક્સ (જીએસટી) લાગુ કરાયો, બેનામી સોદા નિષેધ (સુધારો) કાયદો ઘડાયો, ૨૦૧૬ અને ઈન્સોલ્વન્સી એન્ડ બેન્કરપ્સી કોડ લાગુ કરાયો. આ બધા સુધારાને હવે વધારે સારા વિકલ્પો સહિત અનેક સંપત્તિ વર્ગોમાં બેહતર ડેટાના એક્સેસનો ટેકો મળી રહ્યો છે.
પારદર્શકતાનાં સારાં પરિણામ
રિયલ એસ્ટેટના સોદાની પ્રક્રિયામાં સુધારણાના માપદંડમાં ભારતનો
સુધારણા સ્કોર ૨૦૨૨માં સૌથી ઊંચો રહ્યો છે. આ સુધારાને કારણે પ્રોપર્ટી એજન્ટો માટે વધારે સારાં વ્યાવસાયિક ધારાધોરણો પણ ઘડાઈ રહ્યાં છે તેમ જ વધુ કડક મની લોન્ડરિંગ વિરોધી નિયમનો મારફત ગેરકાયદે નાણાંના દૂષણને દૂર કરવામાં પણ મદદ મળી છે. આને કારણે ભારતમાં સોદાની પ્રક્રિયા વધારે અર્થપૂર્ણ બની છે.
જેએલએલનો અભ્યાસ કહે છે કે ભારતમાં વધુ પારદર્શકતા તરફ આગેકદમથી ઈન્વેસ્ટરોનો રસ અને વિશ્ર્વાસ વધશે અને જમીનમાલિકોનો પણ વિશ્ર્વાસ વધશે. પરિણામે, આપણા દેશમાં વધારે મૂડીરોકાણ આવી શકશે. ભારતીય રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં નિયમનકારી ફેરફારોએ ઈન્ડેક્સમાં દેશને જબરદસ્ત પ્રગતિ કરાવી છે.
સુધારાઓનું મહત્ત્વનું ચાલકબળ
પ્રતિષ્ઠિત એવા ટ્રાન્સપરન્ટ લિસ્ટમાં આગળ વધવા માટે કોઈ પણ દેશે સ્થિરતા ટ્રેકિંગમાં સુધારો કરવો જરૂરી હોય છે. ભારત માટે છેલ્લાં બે વર્ષથી સ્થિરતા પર ધ્યાન અપાયું નહોતું, પરંતુ ઈન્વેસ્ટરો અને જમીનમાલિકો આ ફેરફારને આગળ વધારી રહ્યા છે.
રાષ્ટ્રીય કે સ્થાનિક સ્તરે અનેક પગલાં ભરવામાં આવી રહ્યાં છે, જેમ કે જવાબદાર વ્યાપારી વ્યવહાર વિશે રાષ્ટ્રીય માર્ગદર્શિકા, જે ૨૦૨૧માં ઘડવામાં આવી હતી, જેમાં માર્કેટ કેપની દૃષ્ટિએ સૌથી મોટી એવી ૧,૦૦૦ કંપનીઓ માટે આ માર્ગદર્શિકાઓનો અમલ કરવાનું ફરજિયાત બનાવાયું છે. સ્થાનિક સ્તરે આવી યોજના ઘડાઈ છે – મુંબઈ ક્લાયમેટ એક્શન પ્લાન. આ યોજના અંતર્ગત ૨૦૨૫ની સાલ સુધીમાં મકાનોની ઊર્જા કાર્યક્ષમતાની નિયમિત ચકાસણી કરવા માટે અને તમામ નવાં મકાનોમાં ફરજિયાત એનર્જી મેનેજમેન્ટ સિસ્ટમ બેસાડવામાં આવે એવી એક પદ્ધતિ ઘડવામાં આવશે.
સમગ્ર વિશ્ર્વ માટે સમયના વહેણ સાથે સ્થિરતા મુખ્ય મુદ્દો બની રહેશે. છેલ્લાં કેટલાંક વર્ષોમાં ભારતે સ્થિરતાના મુદ્દે ઘણી જ સરસ પ્રગતિ કરી છે. તેમ છતાં વધારે એકત્રિત અને સંકલિત પ્રયાસોની જરૂર છે.
વૈકલ્પિક રિયલ એસ્ટેટ સંપત્તિ
એશિયા-પેસિફિક ક્ષેત્રના દેશોમાં ઘણા ઈન્વેસ્ટરો માટે વિવિધતા મુખ્ય બાબત બની રહી છે. એસેટ મેનેજર્સ, પેન્શન ફંડ તથા સોવરિન વેલ્થ ફંડ સંચાલિત સંસ્થાકીય મૂડી વૈકલ્પિક રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં સક્રિય છે. માર્કેટમાં આનો હિસ્સો બે-તૃતીયાંશ જેટલો છે. આનો અર્થ એવો કરી શકાય કે લેબ સ્પેસ, ડેટા સેન્ટર્સ કે વિદ્યાર્થીઓ માટે આવાસ પ્રકારની પ્રોપર્ટીઓમાં પારદર્શકતા માટેની અપેક્ષા વધી છે.
ભારતે ટેક્નોલોજિકલ પ્લેટફોર્મ્સ તથા નિયમનકારી સુધારાઓ લાગુ કરીને મોટાં શહેરોમાં અને મુખ્ય સંપત્તિ વર્ગોમાં હાઈ ફ્રિક્વન્સી ડેટા ઉપલબ્ધતાના વિષયમાં ઝડપી પ્રગતિ સાધી છે. હવે આવું બીજાં શહેરોમાં તથા વૈકલ્પિક સેક્ટરોમાં પણ કરવાની જરૂર છે. આમાં ખાનગી સેક્ટરના સહભાગ અને સરકાર દ્વારા જમીન તથા પ્રોપર્ટી રેકોર્ડ્સના ડિજિટાઈઝેશન કાર્ય જેવી મદદ સાથે કામ ચાલી રહ્યું છે. ડેટા એક્સેસ કરવામાં સુગમતા અને ઉત્તમ કોર્પોરેટ ગવર્નન્સ પદ્ધતિઓથી માર્કેટ પારદર્શિતામાં સુધારો લાવી શકાય છે. એટલે જ સ્થિરતાના એજન્ડા પર વધારે જોર આપવાની જરૂર છે, જેથી ભારતનું રેન્કિંગ ઝડપથી સુધરી શકે.

પ્રતિશાદ આપો

તમારું ઇમેઇલ સરનામું પ્રકાશિત કરવામાં આવશે નહીં.